El mapa de la grúa en Valladolid: dónde se construyen pisos y cuántos hay libres para comprar

Así lo certifica el informe elaborado por el departamento de estudios de mercado de Engel&Völkers, que ha recopilado datos sobre todos y cada uno de los bloques que ahora mismo se están levantando en los barrios de la capital. Son, en total, 2.378 pisos. De ellos, 1.748 ya tienen comprador. Y a estos habría que sumar las 1.368 viviendas plurifamiliares que se han vendido en las promociones que, iniciadas desde 2019, ya han finalizado su construcción y comercialización.

«Este tipo de viviendas acapara la mayor parte del mercado en la capital», explica Gonzalo Jolín, director de E&V Valladolid, quien además es presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios. Suponen casi 80% del total. «En torno al 15%-18% se correspondería con viviendas unifamiliares (se están construyendo sobre las 400 en Valladolid) y otro 4% serían pisos en el centro». Así que esta radiografía sobre los barrios es un instrumento clave para dibujar el mapa de la grúa, para saber dónde se está construyendo, dónde se está vendiendo… y dónde todavía se puede comprar una vivienda de nueva construcción.

Para elaborar este estudio, Eva María Revuelta ('team assistant' de obra nueva en E&V) y Marta Di Battista (analista de datos), han recopilado información sobre todas las promociones iniciadas en la capital desde 2019, con especial atención a aquellas que se encuentran en las fases de preventa y construcción. El resultado son esos 3.746 pisos construidos en los últimos cinco años (1.368 con la promoción ya cerrada y 2.378 en marcha). De ellos, 3.116 ya se han vendido. Y quedarían esos 630 por encontrar propietario.

Las autoras del informe explican que estas cifras generales podrían sufrir mínimas variaciones ya que, aunque no es lo habitual, existe la posibilidad de que los locales comerciales previstos en los bajos de estos inmuebles se reconviertan en viviendas. «En todo caso, la variación sería mínima». Y también advierten de que la cifra total de pisos aún en venta (630) puede variar, en función de lo declarado por cada una de las comercializadoras o de las operaciones de última hora. «Es muy fiable decir que una cuarta parte de estas viviendas están pendientes de vender», asegura Jolín.

¿Dónde? ¿Cuáles son los barrios más pujantes y dónde se pueden encontrar todavía viviendas disponibles? El estudio de Engel&Völkers ha dividido la ciudad en ocho zonas. Son las siguientes: Parquesol, Ariza (donde se incluyen el nuevo barrio de Cuarteles y Ciudad de la Comunicación), Villa del Prado-La Cumbre, la zona sur (El Peral-Covaresa-Parque Alameda), el entorno de la plaza de la Hispanidad, la avenida de Burgos, Los Santos Pilarica-Vivero y Arca Real-Pinar de Jalón. Este último distrito es que el que presenta los precios medios más baratos del metro cuadrado (1.781 euros). En el lado opuesto está El Peral (2.330). Es una diferencia de 549 euros (el 30%) que, según explica Jolín, es ejemplo de un crecimiento «muy homogéneo».

«La diferencia de precios, entre barrios, en otras ciudades, es muchísimo más acusada. Ocurre en La Coruña, en Málaga, en Córdoba, por supuesto que en Madrid o Barcelona. Aquí, en cambio, no hay esa gran diferencia entre barrios en la obra nueva», indica Jolín, quien recuerda que el centro (con precios más altos) va por libre. Esta situación más o menos homogénea está muy vinculada con el tipo de comprador de Valladolid. «Lo tenemos muy estudiado. Valladolid es una ciudad con una clase media muy potente, vinculada con los trabajadores del sector público y de empresas como Renault, Michelin… En comparación con otras ciudades, hay menos clase baja y también menos porcentaje de personas muy ricas. Eso hace que el mercado de la vivienda sea más homogéneo», explican Eva Revuelta y Marta Di Battista.

Eso sí, para alcanzar esos precios medios (no se computan aquí los de vivienda protegida), hay que ver también el tipo de vivienda: superficie disponible, número de habitaciones, calidad de los materiales… La superficie media construida de un piso en las promociones activas en la ciudad es de 121 metros cuadrados. Esto, traducido a superficie útil, suponen entre 85 y 88 metros cuadrados, en viviendas de tres dormitorios. Es el estándar para la ciudad. Para elaborar el estudio, se ha anotado el precio siempre con garaje y vivienda (y la terraza se ha excluido para facilitar la comparación). ¿Cómo está la situación por barrios?

Es la zona más pujante desde 2019, donde más pisos se han construido. Durante estos cinco años, se han levantado 710 viviendas en trece promociones. De ellas, 615 se han vendido y quedan 95 disponibles en el mercado. Aquí el precio medio es de 252.971 euros, para unas viviendas que tienen en torno a los 121 metros cuadrados construidos. Ahora mismo, las grúas están sobre todo presentes en el sector Arco de Ladrillo (77 pisos libres), frente a los 19 que quedan por vender en Ciudad de la Comunicación. Siempre en el mercado de obra nueva, no de segunda mano.

El pulso constructivo mira ahora hacia Parquesol. Allí se han construido 545 pisos en los últimos cinco años y seis de las ocho promociones cuentan con pisos a la venta. En total, hay 171 viviendas disponibles. Es la bolsa de viviendas más importante que existe en la actualidad en la capital. También están aquí los que tienen, de media, más superficie: 125 metros cuadrados por piso (construidos). El precio medio del metro cuadrado es de 2.153 euros y la vivienda, de 266.715 (por ese mayor tamaño, son también las que requieren mayor desembolso).

La zona sur ha visto cómo desde 2019 se levantaban 11 promociones con 530 viviendas. Hay 131 pendientes de vender. Aquí está el precio medio por metro cuadrado más caro (2.330 euros), para unos pisos que, de media, están en 111 metros de superficie construida. La vivienda se vende, de promedio, por 252.476 euros. Hay tres promociones en preventa (dos de vivienda libre y una protegida), dos con stock y otra más con los cimientos ya puestos.

El cuarto sector con más pisos construidos en los últimos cinco años es el entorno de la Avenida de Burgos, en la prolongación de La Victoria y Puente Jardín. Allí se han comercializado 425 viviendas. Hay 74 disponibles. La superficie media es de 117 metros, con unos precios tipo de 224.050 euros. De las ocho promociones impulsadas, la disponibilidad para comprar se centra en tres, ya que las otras cinco ya han dado por cerrada la promoción.

Aquí se han impulsado diez promociones, con un total de 409 pisos. Es una de las zonas que cuenta con menos oferta disponible (apenas 25 viviendas en la actualidad). El precio medio del metro cuadrado se sitúa en 2.108 euros y el de las viviendas sube hasta las 253.822 ya que aquí se encuentran algunas de las promociones con pisos más grandes de Valladolid. Entre ellas, una de 147 metros cuadrados de superficie construida por vivienda (con un precio de 353.280 euros).

De las 375 levantadas en esta zona, ya se han vendido 335 y hay 40 pendientes de encontrar un comprador. Aquí el precio medio construido se sitúa ligeramente por encima de la media nacional (2.254 euros), hasta un total de 259.487 euros, para una viviendas tipo de 118 metros.

Las grúas levantan en estos momentos seis bloques de viviendas en esta zona, con 357 pisos construidos desde 2019 y 33 disponibles. Aquí están las viviendas más pequeñas de las ocho zonas analizadas (110 metros de superficie construida), lo que contribuye a que el precio final sea también el más económico, con 196.118 euros de media.

En la zona con el metro cuadrado más barato (1.781), hay cuatro promociones, de las cuales tres ofrecen las 29 viviendas que restan de vender. En total, se han levantado 264 pisos, con un precio medio de 198.903 euros.

El informe agrupa además impulsadas en otras zonas de la ciudad, como el entorno del Río Hortega, con cinco promociones (dos que no se llegaron a ejecutar). Aquí hay 32 viviendas disponibles, con un precio medio de 194.200 euros.

Estas 630 viviendas disponibles suponen que uno de cada cuatro pisos de obra nueva construidos en los barrios están a la espera de comprador. Es un porcentaje que, explican los autores del informe, se corresponde con «los estándares europeos». «Estos criterios nos dicen que un mercado sano es el que construye cada año en torno a las cuatro o cinco viviendas por cada mil habitantes», indica Jolín. En el caso de la capital, esto equivaldría a entre 1.200 y 1.500 nuevas viviendas cada año. Desde 2019 (con la pandemia de por medio) se han levantado 3.746 pisos en los barrios (a los que habría que sumar las casas unifamiliares y las viviendas en el centro de la capital). Esto coloca a Valladolid en un situación muy alejada de lo vivido en la burbuja inmobiliaria (se llegaron a construir 4.523 en 2004) y también de los exiguos datos posteriores al catacrac (con apenas 166 en 2010).

El año pasado, el Ayuntamiento otorgó licencia para 1.253 viviendas (en línea con esos indicadores europeos). «Esto es un indicio de que el mercado está muy sano», apunta Jolín, quien calcula en el 11,4% el incremento de precios vivido desde 2020. «Las viviendas empezadas en 2019 y ya concluidas se vendieron con un precio medio de 1.934 euros el metro cuadrado. Las que ahora están en promoción se sitúan 2.156», indica el presidente de Aspriva, quien destaca que «Valladolid es una ciudad muy sensible al precio de la vivienda». La tensión inflacionista vivida entre 2021 y 2022 (con un alza de precios de combustibles, alimentos y suministro) provocó un «parón brutal en la venta de viviendas», que también se encarecieron por el coste de los materiales de construcción. Ahora, el mercado se ha dinamizado de nuevo.