Valladolid creció en 2024 con licencia para 1.134 nuevas viviendas: estos son los barrios en expansión

Las licencias otorgadas por el Ayuntamiento durante los últimos años permiten que, ahora mismo, haya cerca de 2.200 viviendas en algún punto del proceso de comercialización (desde esa concesión de licencia hasta que se termina su edificación, en torno a dos años y medio de plazo). De ellas, cerca de 200 serían unifamiliares, en torno a 90 ubicadas en edificios del centro de la capital y más de 1.700 en bloques ubicados en las grandes zonas de expansión.

¿Por dónde crece la ciudad? El mapa que dibuja la estadística anual del Área de Urbanismo y Vivienda tiene cuatro focos potentes de expansión. El primero está en Parquesol, con licencia para 246 nuevas viviendas (donde se ejecutan o anuncian promociones en la ladera sur, Ciudad de la Habana, la calle Morelia o Hernando de Acuña).

También destaca el vigor del entorno de Arco de Ladrillo, con 155 pisos en la nueva zona de Cuarteles y 53 en Ciudad de la Comunicación. Los Santos Pilarica se suma al bosque de grúas con licencia para 155 pisos. Además, durante 2024 hubo luz verde para 104 viviendas en Canterac, 91 en la avenida de Burgos y 230 más en la zona sur, con el tirón de El Peral.

¿Son muchas viviendas? La realidad es que se trata de una de las mejores cifras desde el 'boom' de principios de siglo. En 2019 la capital se recuperó después de una década por debajo de los permisos para 500 viviendas (tanto de obra nueva como de rehabilitación). En ese año hubo licencias para 1.284 casas. Desde entonces (y con la crisis de la covid de por medio) el mercado se ha situado, con ligeros altibajos, por encima de las mil licencias. Los estándares europeos, recuerdan desde la asociación de promotores inmobiliarios, habla de una ratio de entre cuatro y cinco nuevas viviendas anuales por cada mil habitantes. Es lo que estiman que sirve para estimular y mantener activo el mercado. Esto supondría la construcción anual de entre 1.200 y 1.500 pisos en Valladolid.

«Estamos muy cerca de esas cifras», apunta Jolín, «dentro de la normalidad». Y, por lo tanto, alejados de la barbaridad vividas durante el 'boom' inmobiliario de hace dos décadas, cuando se llegaron a construir hasta 4.523 viviendas en un solo año (ocurrió en 2004). En el primer semestre de 2007, por ejemplo, se levantaron 1.438 casas (más que en todo 2024).

«Ahora estamos en una situación normal», dice Jolín. En 2024, se dieron licencias para 1.134 nuevas casas (fueron 894 en 2023 y 1.227 en 2022).

La rebaja de los tipos de interés vivida durante los últimos meses puede incentivar el mercado, unido además al incremento de los precios de alquiler (lo que puede animar a convertirse en propietario en lugar de inquilino). Los promotores detectan dos grandes tipos de compradores en Valladolid. Por un lado está el cliente joven que se aventura en su primera vivienda, con pisos pequeños, de dos, tal vez tres dormitorios.

Pero el gran movimiento inmobiliario en Valladolid, respecto a la obra de nueva construcción, es el de la vivienda de reposición. Familias que ya tenían una vivienda en propiedad y que ahora buscan una casa más grande o acorde con sus nuevas necesidades. En este sentido, Jolín destaca cómo la covid ha variado las demandas de los futuros compradores. «Los chalés están otra vez en pleno auge, y esto puede verse en zonas como El Peral, La Galera o promociones en Los Santos Pilarica y Villa de Prado». Con respecto a las viviendas plurifamiliares, se buscan terrazas amplias, nuevas estancias (para teletrabajo) y se ha incrementado la exigencia en calidades (como el aislamiento o los suelos radiantes). Habría un tercer tipo de comprador, el inversor que adquiere pisos para sacarlos al mercado de alquiler pero que, según constatan los promotores, no tienen excesiva presencia en el mercado vallisoletano.

El valor tasado medio de vivienda libre (con hasta cinco años de antigüedad) se sitúa en 1.569,1 euros el metro cuadrado, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, correspondientes el tercer trimestre de 2024. Supone un incremento del 2,3% con respecto al mismo periodo del año anterior, pero está por debajo de lo que se pagó durante los años de la burbuja inmobiliaria. El mismo indicador del ministerio dice que, durante el primer trimestre de 2010, el valor tasado medio era de 1837,6 por metro cuadrado. Los portales inmobiliarios hablan en la actualidad de un precio medio de 1.733 euros por metro cuadrado en Valladolid capital (no solo vivienda nueva), cuando en octubre de 2007 estaba en 2.117 euros.

¿Por dónde crecerá la ciudad en los próximos meses? Desde Aspriva recuerdan que hay disponibilidad inmediata de suelo para construir más de mil viviendas (300 en Parquesol, más de 200 en la avenida de Burgos y también en El Peral, Pinar de Jalón o Los Santos Pilarica). Además, está el suelo urbanizable y pendiente de desarrollo, como La Florida o San Juan de Valdezoño.

Estas licencias para 1.134 viviendas de obra nueva en Valladolid se dividen entre 992 casas plurifamiliares y 142 chalés (frente a los 765 y 129 de 2023). Pero, además, el área de Urbanismo y Vivienda (a través del Servicio de Cartografía) tiene contabilizadas otras 119 licencias concedidas para acometer obras en edificios ya existentes. Así, el total de licencias otorgadas en 2024 asciende a 1.253. De ellas, hubo tres para 251 viviendas colaborativas (en las calles Mieses, Campo Charro y Jardines de Sabatini). No se contabilizaron licencias en régimen concertado.

La actividad constructiva de Valladolid se completó durante 2024 con 116 licencias para naves, industrias y otros usos (como residencias). Asi, por ejemplo, se otorgó permiso para cuatro apartamentos turísticos en Enrique IV, tres más en Leopoldo Cano y 21 en José María Lacort, 36.