Casi cien locales comerciales de Valladolid, convertidos en viviendas en tres años

Ojo, porque no hay barra libre. El documento de planeamiento, en el que se establecen las condiciones de habitabilidad de un hogar, marca las pautas para permitir que un viejo ultramarinos o esa tienda de muebles del barrio que cerró hace ya años puedan transformares en casas.

Giovanni Olcese, arquitecto de Oigaestudio, un despacho que ha visto en estos proyectos una veta con muchas posibilidades, aporta las principales claves para que el uso residencial quepa donde antes se despachaba en mostrador. Para empezar, esa posibilidad de conversión tiene que estar si no autorizada expresamente al menos no vetada en los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se enclave el local. A partir del necesario acuerdo vecinal, el espacio debe tener como mínimo 25 metros cuadrados útiles. Esa es la superficie de lo que el PGOU define como un estudio, la vivienda más pequeña permitida.

A esta medida de mínimos, se suma una altura del establecimiento de 2,5 metros, iluminación natural adecuada, salida de humos a cubierta desde la cocina (en algunos casos se han admitido campanas de extracción con filtros), accesibilidad garantizada para el Servicio de Bomberos y que tanto la zona de estar como en los dormitorios tengan una superficie que permita trazar un círculo con un diámetro de tres metros, en el caso de que la vivienda supere los 40. Esos son algunos de los básicos a cumplir, aunque hay más detalles. Por supuesto, prohibido en sótanos o semisótanos.

Olcese subraya sin dudas que la tendencia se impondrá en los próximos años. «Principalmente en los barrios, fuera de las grandes arterias comerciales, donde hay tiendas que cerraron y que lo tendrán casi imposible para encontrar relevo; es una segunda vida frente al abandono», valora este profesional, cuyo estudio ya hizo un proyecto en Madrid y ahora dirige otro en Valladolid. «Recibimos muchas consultas; todavía algunos muestran reticencias al modelo por esa sensación de creerse más expuesto con la puerta y las ventanas a altura de la calle, pero cada vez se ve con más normalidad y como una opción que puede ser más económica si el local se compra a buen precio y reúne las condiciones», detalla. Además, los bajos ha existido siempre.

Los damnificados, el comercio, también lo ven como una opción frente el desierto de negocios de proximidad en la trama urbana que se avecina. Alejandro García Pellitero, presidente de Avadeco, considera que es una «solución lógica», aunque le cueste reconocerlo por lo que implica de entierro. «Es un final bueno: asienta población, evita paredes pintadas y da vida a las calles, porque muchas son tiendas que no se volverán a ocupar», valora. El último estudio de esta entidad, de 2020, cifraba el incremento de locales comerciales sin actividad en el 67% respecto a 2019 hasta afectar a uno de cada cinco establecimientos. En un solo año, se pasó de un 12% a un 20% de locales vacíos en las principales calles comerciales de Valladolid, una cifra que no se alcanzó ni en los momentos más duros de la última crisis económica. «Y la tendencia sigue, aunque se ven algunas implantaciones de telefonía, tiendas para hacerse las uñas... En lo barrios solo resisten lo negocios situados en las calles principales, por ejemplo avenida de Segovia (Delicias), Santa Clara y avenida de Palencia (Rondilla-Hospital)...», precisa García Pellitero, con tienda en la calle Panaderos.

¿Y cómo ha recibido el sector inmobiliario este producto? Asegura Mónica Muro, directora de A&M Consultores Inmobiliarios, empresa especializada en terciario, que sí «hay consultas, pero todavía hay exigencias que lo hacen complicado». «Está funcionando más en entreplantas, porque para los locales se piden muchos requisitos de complejo cumplimiento por su configuración, especialmente en el caso de los bajos enclavados en los edificios de mayor antigüedad».

El pasado mes de septiembre, el consejero de Fomento de la Junta, Juan Carlos Suárez-Quiñones, anunciaba una inminente flexibilización de la normativa autonómica para impulsar la «revitalización y regeneración» de los ámbitos urbanos, de manera que se favorezcan nuevos usos de esas lonjas, siempre de acuerdo con el PGOU de cada municipio. El Gobierno regional bendice así una fórmula a aplicar en toda la comunidad, afectada por una alarmante pérdida de efectivos a ras de acera de la que no se libra ninguna de las capitales de la comunidad. Ahora el Ayuntamiento tramita estas transformaciones por dos vías. Con declaración responsable firmada por el arquitecto autor del proyecto o mediante licencia urbanística si se pretende obtener de un mismo espacio varias fincas registrales.

El concejal de Movilidad y Espacio Urbano, Luis Vélez, considera que los cambios introducidos en el PGOU, en los que se da un tratamiento más flexible para la apertura de ventanas en estos espacios, suponen un «paso positivo». «Entran dentro de la normativa y todo lo que sea dar vida a la ciudad y buscar uso a lo que está vacío siempre es bueno», recalca el edil, quien añade que otra fórmula que tramita su departamento cada vez más es la conversión de esos bajos de edificios en trasteros comunes para la venta y el alquiler. «Las autorizaciones de viviendas todavía no son muchas, pero creemos que irán a más», pronostica. Objetivo: que haya movimiento en las calles.