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Los terrenos vinculados a la integración ferroviaria de Valladolid, los que se sitúan en los antiguos talleres de Renfe –entre Farnesio y avenida de Segovia– y los de Ariza (al otro lado de Arco de Ladrillo), la estación de autobuses –que se construirá junto a ... la de trenes– y los de Argales (junto al polígono y la ronda interior) tendrían un valor en el mercado de 401,6 millones de euros si se vendieran hoy mismo. Lejos quedan de los 818 millones (sin IVA) que se fijaron en 2010 cuando se proyectaba el ya descartado Plan Rogers, pero por primera vez desde entonces, y tras una paulatina caída, se revalorizan estos terrenos y experimentan un incremento del 32% en la tasación del precio. Dicho de otra forma, si se vendieran hoy mismo costarían 98 millones de euros más que en junio de 2016, que es cuando se evaluaron por última vez con un precio estimado entonces de 303,1 millones de euros sin soterrar las vías –soterrado por completo era de 440 millones–. Con la diferencia de que entonces la alternativa sin soterrar que se estudiaba contemplaba 6.065 viviendas y 848.189 metros cuadrados de edificabilidad, frente a los 5.772 pisos y 782.694 metros cuadrados de edificabilidad que registra el PGOU actual. El suelo experimenta así un aumento del valor pese a contar con 65.495 metros cuadrados y 296 viviendas menos (se mantienen las vías con una playa más amplia y se contempla la construcción de la estación de autobuses en superficie, por ejemplo).
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La tasación no será oficial hasta que pase por el Consejo de Administración de la Sociedad Valladolid Alta Velocidad, pero el Ayuntamiento tiene ya el borrador de este documento que el concejal de Planeamiento Urbanístico, Manuel Saravia, avanzó en el último pleno, donde en el transcurso del debate de la operación ferroviaria informó de que existe una reciente tasación que dota al suelo de un mayor valor «porque la perspectiva es de vender pronto».
El precio de estos suelos es importante porque están vinculados a la operación de la integración ferroviaria en superficie. En el convenio suscrito en 2017 entre Adif, Renfe, la Sociedad Valladolid Alta Velocidad, la Junta de Castilla y León y el Ayuntamiento de Valladolid para el desarrollo de la transformación de la red arterial se acordó que los primeros ingresos obtenidos por la venta de estas parcelas irían a parar a Adif por la cancelación de los 400 millones de euros de deuda de la Sociedad Valladolid Alta Velocidad por el crédito solicitado al sindicato bancario. De tal forma que con la tasación actual ya se cubriría ese saldo e, incluso, sobrarían 1,6 millones.
El concejal de Planeamiento Urbanístico es claro a la hora de destacar que «aumenta notablemente el valor del suelo respecto al de 2016» pero insiste en que la deuda de los 400 millones de euros es «una carga fundamental a la hora de valorar la posible financiación de cualquier operación de integración ferroviaria», por lo que incide en que esta tasación avala el planeamiento adoptado por el Ayuntamiento y la sociedad a la hora de integrar en superficie.
Ahora bien. Confía en que el valor pueda seguir creciendo de aquí a año y medio, que es el plazo previsto para el inicio del proceso de venta de suelo, que variará en función de la zona. Para el área de Ariza está así previsto que las 495 viviendas proyectadas empiecen a venderse en seis años, mientras que las de los antiguos talleres (entre Farnesio y la avenida de Segovia), con 2.458 pisos no estén hasta dentro de diez años.
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