Valladolid vendió 22 casas al día durante el primer trimestre, la cifra más alta desde la burbuja

Hay que retroceder hasta el tercer trimestre de 2007 para encontrar un cifra más alta de operaciones (2.088 en aquel entonces). Ese año 2007 marcó el techo de la construcción en Valladolid. En la capital, por ejemplo, se concedió licencia para 1.919 viviendas (fueron 96 en 2015 y 1.253 en 2024). Pero, además, hubo récord de compras. Ese año, se tramitaron 8.556 operaciones de compraventa de viviendas en la provincia. Solo durante el primer trimestre fueron 2.432. En el segundo trimestre se llegó a las 2.454. Y ya en el segundo tramo de 2007 fue cuando la burbuja inmobiliaria explotó, se desató la crisis y las grúas hicieron catacrac. En el tercer trimestre se efectuaron 2.088 operaciones. El año terminó con 1.582.

A partir de ese momento, y con altibajos, el mercado inmobiliario vivió unos años complicados hasta que registró su mínimo en el tercer trimestre de 2013, cuando se vendieron 576 viviendas. Fue el momento más crítico para el sector y coincidió, además, con el récord de paro en la provincia (la primavera de 2013), cuando la tasa de desempleo se situó por encima del 22%.

La recuperación fue tímida a partir de ese momento y se ha acelerado en el último año motivado por dos grandes factores. El primero es la rebaja de los tipos de interés. Después de la pandemia (y de la invasión de Ucrania), los bancos centrales elevaron los tipos de interés como contrapeso frente a una inflación disparada. Esto provocó un incremento del euríbor y, por lo tanto, de la cuota que debían pagar las familias para hacer frente a la hipoteca. A la larga, implicó que se enfriara el mercado. El euríbor ha caído durante los últimos meses (del 3,7% de abril de 2024 al 2,1% del pasado abril), lo que ha aliviado los pagos de quienes ya tienen hipoteca y, al mismo tiempo, ha animado a que aquellos que hace meses tenían dudas.

Así, el último informe anual del Banco de España, publicado la semana pasada, recoge que «la reducción de los tipos de interés, en un contexto de elevado dinamismo económico, ha impulsado la demanda de préstamos de forma generalizada en los últimos trimestres». La estadística más recientes de hipotecas (publicada en abril) dice que entre enero y febrero se concedieron 980 préstamos para viviendas en Valladolid (fueron menos que las 1.047 de los primeros meses de 2024, pero porque febrero de aquel año fue un mes especialmente bueno). En enero y febrero de 2023 fueron 829.

Pero hay otro fenómeno determinante: la escalada de precios en los pisos de alquiler. Convertirse en inquilino es cada vez un deporte de mayor riesgo. Los precios del alquiler se han encarecido, entre el 2020 y el 2023, el 10,8% en la firma de nuevos contratos, según las cifras del INE. El portal inmobiliario Idealista dice que durante el último año el alza fue del 9,5%. Fotocasa consigna que el precio medio del alquiler en Valladolid es de 887 euros. Ante estos precios, hay hogares que prefieren lanzarse a la compra de una vivienda. Y más en un país, como España, donde priman los deseos de propiedad por encima de la opción del alquiler.

Así las cosas, Valladolid registró durante el primer trimestre (sin el parón que suele provocar la Semana Santa) 1.956 operaciones de compraventa de viviendas. Fueron 676 en enero, 652 en febrero y 628 en marzo. Están entre los veinte mejores meses para la venta de casas desde 2007. Y hay que tener en cuenta que en las primeras posiciones hay varios meses de aquel año. Así, en enero de 2007 se vendieron 946 viviendas. Fueron 922 en mayo de ese mismo año y 890 en abril. Hubo dos meses buenos en 2024 (septiembre y octubre) y, a continuación, se sitúa este arranque de 2025. Es, de hecho, el mejor inicio de año desde aquel 2007. Y esta es una situación que va en línea con lo que sucede en el resto del país.

¿Cómo son esas casas recién vendidas en Valladolid? La vivienda usada es la que capitaliza gran parte del incremento anotado durante el último año. Así, desde enero de 2024 a marzo de 2025 se han vendido 2.314 casas de nueva construcción en la provincia. En el mismo periodo, han sido 6.229 de segunda mano. El 27% ha sido vivienda nueva. El 73%, usada.

Estos porcentajes varían también en función del número de promociones que salgan a la venta en un periodo concreto, especialmente en la capital y los municipios del alfoz. Así, los años posteriores a la burbuja, cuando flaqueó la construcción, hubo trimestres en los que la venta de vivienda de segunda mano superó el 85% (ocurrió entre finales de 2018 y de 2019).

Además, de esas 1.956 casas vendidas en el primer trimestre, hubo 1.729 en régimen libre (el 88,39%) y el 227 con algún tipo de protección.

Y otro dato relevante: cada vez tiene más peso en el mercado el porcentaje de personas jurídicas que compran viviendas (para destinarlas al alquiler u otro tipo de negocios). Así, mientras que en marzo de 2007 suponían el 5,7% de la ventas, en marzo de 2024 han alcanzado el 11,6% (en el conjunto del país, ya que no hay aquí datos desagregados por provincias). Tampoco se precisa si se trata de compras para vivienda habitual o si, sin embargo, se trata de segundas (o terceras) residencias.

Si comparamos este volumen de ventas en el arranque de 2025 con lo ocurrido entre enero y marzo de 2024, Valladolid se sitúa como la décima provincia con un mayor incremento porcentual (el 31,36%). Está por encima de la media española (el 20,72%) y con un porcentaje parecido a Vizcaya (32,45%). En primera posición está Almería (51,75%).

Esta radiografía sobre las operaciones inmobiliarias se puede completar con otros datos. Así, nos podemos fijar no solo en el número de viviendas vendidas, sino también en su valor. Las cifras de Valladolid dicen que nos acercamos de nuevo a las ventas registradas en 2007. Sin embargo, el valor de tasación medio de estas viviendas está hoy por debajo del precio previo al estallido de la burbuja inmobiliaria.

El Observatorio del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible fija el valor tasado medio de una vivienda en Valladolid en 1.629,2 euros por metro cuadrado para el último trimestre de 2024 (es el dato más actualizado disponible). A finales de 2023, estaba en 1.309,7 euros. Y la cifra se aleja de los 1.645,4 euros con los que terminó 2007. Después del máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008 (1.680,7 euros el metro cuadrado), se inició un descenso que alcanzó su mínimo en enero de 2015 (entre 2013 y 2018 estuvo siempre por debajo de 1.200 euros).

Este precio medio se puede afinar todavía más. La vivienda más reciente (aquella que tiene menos de cinco años de antigüedad) está más cara, con un precio medio de 1.629,2 euros por el metro cuadrado, mientras que las casas con más de cinco años están en 1.368,3 euros, de acuerdo con esta estadística del Ministerio.

Durante 2024, el incremento en Valladolid fue del 5%, un porcentaje que se sitúa en la media del país. Los mayores aumentos (por encima del 9%) se han anotado en provincias de la costa (Baleares, Málaga, Tenerife, Valencia), así como en Madrid y provincias de su entorno (como Guadalajara y Ávila). El Banco de España asegura, en su último informe, que «sigue observándose un crecimiento de la demanda de vivienda mayor que el de la oferta en el conjunto del país».

Hay otro factor que conviene tener en cuenta para analizar este mercado de la vivienda… y es que España (y particularmente Valladolid) es un territorio en el que se prima la compra de una casa frente a su alquiler. La última estadística del INE (publicada en 2023 con datos referidos a 2021) dice que el 13,3% de los hogares vallisoletanos residen en una casa en alquiler. La media española está en el 15,95% y hay provincias donde ese porcentaje se dispara por encima del 20% (como Gerona, Barcelona, las islas o Lérida). En Madrid rondan también ese 20%. Así, en Valladolid se apuesta por la compra. El 43,69% de los hogares de la provincia tienen ya su casa en propiedad y totalmente apagada. Es la décima provincia en esta situación, por detrás de Guipúzcoa (47,19%) o Palencia, Jaén y Vizcaya (46%), A este porcentaje habría que sumar el 24,72% de hogares que han comprado una vivienda y en la actualidad tienen pagos pendientes (hipotecas activas). Guadalajara, Álava, Cádiz y Sevilla (por encima del 30%) son las provincias con más familias hipotecadas, de acuerdo con estos datos del INE.

La estadística permite poner la lupa todavía más y ver cuales son las zonas de Valladolid con mayor porcentaje de viviendas en propiedad o en alquiler. La capital cuenta con 258 secciones censales. Hay 77 que están por encima de esa media provincial del 13,3% en alquiler. En primer lugar se encuentran varias calles de Huerta del Rey (Gavilla y Rastrojo), con el 28,26%. Por encima del 20% están también calles como Recondo, Puente Colgante, Miguel Íscar y, en el entorno de la Circular y San Juan, Mariemma y Pérez Galdós. Los mayores porcentajes de viviendas en propiedad se encuentran en calles de Parquesol (como Miriam Blasco, Padre Llanos, Miaja de la Muela), así como en Puente Jardín (con Hierbabuena, Saúco o el paseo del Jardín Botánico).