Así se da una segunda vida a las oficinas vacías de Valladolid

A simple vista parece una torre acristalada más en la zona financiera de cualquier ciudad. Pero al acercarse pueden observarse grandes carteles blancos de próximas viviendas con el nombre de Norforest, una inmobiliaria especializada en el mercado residencial, y vallas metálicas con algún 'grafiti' rodean los bajos del edificio. El robusto interior de hormigón del bloque de once pisos se asemeja a los restos de un naufragio: grandes estancias diáfanas sin muros que lo dividan, con paredes rugosas desnudas y con el revestimiento de metal a la vista que supone la 'columna vertebral' del rascacielos. La única luz que entra es la de los enormes ventanales azules tintados del exterior. Este coloso iba a albergar amplias oficinas de trabajo en un nuevo barrio empresarial que no llegó a despegar. En algún punto cercano a las escaleras hay restos del cableado, que nunca terminó de instalarse del todo y montones de escombros.

Por el momento reina un silencio sepulcral en las plantas del edificio, 8.500 m2 de una torre ubicada en el número 66 del Paseo Arco de Ladrillo de Valladolid. Van a edificarse 53 viviendas, entre ellas cuatro áticos, 180 plazas de garaje, trasteros, locales comerciales y dos primeras plantas de oficinas. Aunque Diego Valera Bajón, director de contratación de la promotora Norforest, precisa que todavía no pueden anunciar el número definitivo de pisos que estarán a la venta, puesto que el proyecto continúa en pleno desarrollo. Por ello, estiman que en cada planta podrán construirse entre tres y cuatro pisos, dependiendo del número de habitaciones que tengan, de su tamaño y del estudio de mercado para conocer qué necesidades tienen los potenciales clientes.

Lo que sí tienen claro desde Norforest es que cuentan con una ventaja que no tenía respecto a partir de cero: «Con la compra del edificio al menos han ganado un año de trabajo en toda la fase de obras, sin contar los trámites necesarios para construirlo». Y en este caso, además, como no llegó a tabicarse el interior de los módulos de oficinas, pueden dividirlas en viviendas sin necesidad de demoler muros. Otra ventaja añadida de darle una segunda vida a esta torre es que no necesita una licencia de cambio de uso del Ayuntamiento de Valladolid. En su origen iba a ser destinada al uso residencial y así figura en el Plan General de Ordenamiento Urbano (PGOU). Estiman que las obras para reconvertir las plantas vacías en viviendas tengan una duración de catorce meses. No obstante, entre el tiempo de planificación del proyecto y la ejecución no creen posible que hasta 2024 estén listos para la venta.

«La crisis surgida en el 2008 afectó tremendamente al sector de la construcción y tumba el desarrollo de esta zona de la ciudad. No hay tal demanda de oficinas por grandes empresas en Valladolid, al final pasa por convertirlos en viviendas», explica Valera, mientras señala hacía el frente de un ventanal a las vistas del Paseo Arco de Ladrillo. Este inmueble es un recordatorio claro de ese cementerio de edificios que nunca fueron habitados. Valera hace referencia a los efectos de la quiebra de muchas constructoras que en 2010 dejaron tras de sí varios inmuebles sin completar, solares vacíos y cimientos sobre los que se elevarían en un futuro nuevas torres. La recién nacida Ciudad de la Comunicación sufrió un frenazo en seco en esta fecha puesto que no hay grandes empresas que quieran instalarse en sus edificios y más de una década después este nuevo barrio vuelve a despegar hacía un futuro residencial.

Por eso desde hace seis años la torre casi gemela de este inmueble tiene inquilinos viviendo, a pesar de provenir de la misma constructora, gracias a que las obras estaban más avanzadas. Estas viviendas cuentan en el interior del patio privado con una piscina para el verano y un parque infantil. En el lado opuesto de la amplia avenida, las obras continúan en el cuartel General Monasterio (Artillería) y avanzan los trabajos de urbanización de los terrenos de los antiguos cuarteles, con el horizonte de mediados del año que viene para su conclusión. El impulso de este distrito terminará con la construcción de unas 650 viviendas, a lo que seguirán nuevos comercios y servicios.

Desde las últimas plantas del número 66, las vistas de la ciudad son privilegiadas. Al norte puede verse la torre de la catedral, también el Hospital Clínico, al este el cuartel de Artillería General Monasterio y el cuartel Conde Ansúrez; y por último al sur se alza el cerro de San Cristóbal, con sus inconfundibles antenas de telecomunicaciones blancas y rojas. El director de contratación abre una ventana abatible en un ángulo de 45 grados que no permite demasiada ventilación para explicar que es necesario modificar toda la fachada, ya que el tipo de ventanas útiles en un lugar de trabajo, no se ajustan a las necesidades de una vivienda. También se requiere ajustar el tamaño porque es excesivamente grande.

Esto supondrá una transformación drástica en la estética exterior que luce el inmueble, con el característico acristalado de un vivo azul de un edificio empresarial. Lo cambiarán por un vidrio transparente que deje entrar una mayor cantidad de luz. «Las grandes promotoras prefieren la compra de solares para edificar de cero mientras que Norforest apuesta por proyectos más locales al tener raíces en Valladolid» explica Valera.

La transformación de locales, oficinas y otro tipo de viviendas ha tomado un fuerte impulso en todas las ciudades españolas en los últimos años. Después de la pandemia con la crisis económica, el cierre de locales comerciales, la reducción del espacio de oficinas por el auge del teletrabajo, la falta de espacios para la construcción en los términos municipales y el elevado coste de la vivienda han invitado a reconvertir inmuebles en otro uso. Ejemplos en la capital de esto son la reconversión del hotel Tryp Sofía en Parquesol en apartamentos por el grupo Parrado o las negociaciones de una inmobiliaria local para comprar los almacenes de El Corte Inglés de la Avenida de la Constitución con el propósito de modificarlo en un inmueble mixto comercial y de apartamentos turísticos.

Los cambios de uso de locales, oficinas e incluso almacenes a viviendas proliferan como producto preferente para inversionistas, pero también en la primera vivienda para jóvenes y como vivienda accesible. «La situación surgida después de la pandemia ha propiciado el auge del teletrabajo cada vez más como una forma habitual de desarrollar la labor que hace unos años se hacía, casi en exclusiva, en la oficina», recalca Ignacio Paredes Peña, arquitecto de Paredes y Rivas Arquitectos. Paredes señala que «el reto urbanístico pasa por reconocer esa realidad y realizar los ajustes y modificaciones necesarias en la reglamentación que lleven a flexibilizar los usos y la compatibilidad entre ellos». Mientras que Sara Pérez Barreiro, vocal de la junta directiva del Colegio de Arquitectos de Valladolid, estima que la estructura de un edificio supone entre un 30% y un 40% del presupuesto material de un proyecto.

Pero no siempre pueden llevarse a cabo, por eso es un reto. En el Plan Municipal de Vivienda se fijan los límites a este cambio de usos en el equilibrio que debe producirse, según expresa textualmente, «entre las superficies planificadas para usos residenciales, terciarios y productivos, ya que solo estaremos ante una verdadera calidad de vida urbana en los casos en que haya suficiente vivienda accesible para la ciudadanía, pero también actividad productiva y comercial, que dé vida a la ciudad de forma que los mismos no sean simples repositorios habitacionales».

«Nuestro estudio está llevando a cabo varios proyectos y estudios de viabilidad simultáneos para este tipo de actuaciones, con buenos resultados y promotores agradecidos, tanto por el resultado final como por el coste de inversión que tienen que asumir», explica Javier Bolado Sandonis, de JBS Arquitectura, las numerosas ventajas de adquirir una oficina a un precio razonable para transformarla en vivienda. Entre los motivos que señala Bolado de esta tendencia está el incremento del parque inmobiliario antiguo y nuevo de esta ciudad, que suele estar fuera del alcance del bolsillo de un usuario medio.

Para dar este paso hay que tener en cuenta la legislación en materia de urbanismo de cada localidad porque varía en función de la comunidad autónoma, además es imprescindible que los estatutos de la comunidad de vecinos no impidan el cambio de uso del inmueble. Para reconvertir locales comerciales en viviendas existe una serie de requisitos mínimos que enunció el 2020 el Plan General de Ordenamiento Urbano (PGOU) de la capital pucelana y en el Código Técnico que es lo que regula el aislamiento térmico, el aislamiento acústico y la eficiencia energética.

El primer trámite sería solicitar el uso de un edificio por parte del estudio que va a acometer la obra, puesto que el PGOU elimina el documento de la cédula de habitabilidad. Después llega el momento de presentar el proyecto en una Declaración Responsable de Obras y Usos (DROU), las memorias, que el Ayuntamiento compruebe que todo esté en regla, un estudio previo de eficiencia energética del inmueble y pagar las tasas correspondientes. «El espíritu del DROU con proyecto es de compromiso frente a la administración de que tú aseguras que documentación entregada está bien, que cumples con la legalidad y que pagas las tasas para agilizar el proceso. La documentación y la memoria vienen firmadas por un técnico, por lo tanto con un aval de garantía de que toda la documentación esta correcta y cumple con la normativa. Pero el Ayuntamiento revisará el proyecto una vez pagadas las tasas, se abrirá un plazo para subsanar posibles errores y después se podrá ejecutar la obra» puntualiza Pérez. La arquitecta remarca que la licencia de uso de una vivienda suele conllevar menos dificultades para que aprueben todos los trámites porque es el tipo más habitual de construcción, y matiza, que más complicado sería insonorizar un bajo como local de copas.

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