La nueva ley retira del mercado viviendas de alquiler pese a la fuerte demanda

Las inmobiliarias de la capital consultadas coinciden en que a pesar del incremento de los precios del alquiler, que en Valladolid se ha situado en el 3,1% en el primer trimestre del año, para situarse en 7,77 euros mensuales por metro cuadrado, no se detecta un estancamiento de la demanda. De media, el alquiler cuesta ahora en Valladolid 582,75 euros, 24 más que al inicio de 2023. El cambio de comportamiento radica en los propietarios.

Según explican desde las inmobiliarias, el giro llegó con la aprobación de la Ley de la Vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo y en la que se establecen, entre otros aspectos, límites al precio del alquiler o el cambio en la definición de los grandes tenedores. «Notamos que hay más expectación. Sobre todo a raíz de la norma; desde entonces ha bajado la oferta. Se han retirado del mercado viviendas en alquiler, ya que el inversor no se ve beneficiado. Además, con el anuncio electoral, los propietarios están esperando al resultado de las elecciones antes de volver a poner su vivienda en alquiler o en venta», explica Gonzalo Jolín, de Engel & Völkers.

Es decir, apuntan a una disminución de la oferta, lo contrario de lo que ocurre con la demanda. «He percibido que los propietarios tienen miedo. Además de por la Ley, también existe una inestabilidad general. Ahora mismo mucha gente que tenía su vivienda alquilada prefiere tenerla vacía antes de arrendarla o venderla», añade Sergio Ruiz de Gauna, de Ker 2.000. Los motivos de adquisición también han cambiado en los últimos años y las compras para invertir -reformar una casa y venderla o alquilarla- suponen ahora una de cada tres operaciones en la ciudad -el 33%-, como reflejaba un informe de Tecnocasa con datos de 2023. No obstante, el número es inferior al de 2022, cuando suponían el 36,4% de las compras.

Frente al aumento de las viviendas alquiladas destaca el descenso de las vacías. Valladolid tiene menos inmuebles sin ocupar que hace diez años. Es la reflexión principal que se extrae de los datos del Instituto Nacional de Estadística. Según el Censo de Población y Viviendas, en la provincia existen 27.222 viviendas donde no vive nadie, para un total de 296.910. Es decir, el 9,16% de las viviendas de Valladolid están vacías, según la intensidad de uso a partir del consumo eléctrico de un año completo. El último estudio de Estadística, que se realizó hace diez años y según los datos del Censo de 2011, reflejaba que la provincia tenía un total de 36.319 viviendas vacías, que suponían el 12,6% del total.

Sobre los datos de hace una década pesaba un incremento del 4,6% respecto a los de 2001. Un crecimiento que ahora se traduce en una reducción del 25,05%. Todo ello en un panorama en el que el número total de viviendas de la provincia ha aumentado en 8.786 en una década. El cambio no es solo en la provincia, sino también en la capital. En la actualidad, hay en la ciudad 9.550 viviendas vacías según el INE, mientras que hace diez años había 19.028, según un estudio de LDC. En la ciudad hay 54 promociones de obra nueva, como concretan desde las diferentes inmobiliarias consultadas. «El principal cambio radica en que hace diez años había mucha vivienda terminada, pero estancada y que no se vendía. Son promociones que poco a poco se han comprado y que han dejado atrás el exceso de stock que existía», explica Ruiz de Gauna.

El descenso de las viviendas vacías en Valladolid contrasta con la situación a nivel nacional. En España, el dato remarca que hay 400.000 inmuebles vacíos más que hace una década. En este aspecto, el estudio destaca que la mayoría de estas viviendas se encuentran en municipios de entre mil y diez mil habitantes. Es decir, corresponden con localidades más despobladas. En esta provincia hay 36 municipios que se enmarcan entre estos máximos y mínimos censales. «Aquí es donde están la mayoría de las viviendas vacías. Muchas de ellas en pueblos, donde existe un alto grado de inmuebles que están sin usarse, en parte porque pertenecen a herencias», concreta Jolín.

Pero de nuevo en la ciudad, la cosa es diferente. «Valladolid es una capital de provincia atractiva y ahora hay bastante demanda. No solo por los organismos públicos que tienen su sede aquí, también por su tejido empresarial. Son motivos que atraen a compradores y eso se ve en la cantidad de obra nueva que se está construyendo», explica Juan Luis Blanco, de Vallenova. «Cuando se inicia una nueva construcción, el 40% ya está vendido. Ahora ese es el proceso y es difícil no encontrarse con obras en cualquier barrio de la ciudad», aporta Jolín.

La situación respecto a 2011 también es diferente en términos económicos, ya que España estaba inmersa en una recuperación después de la gran recesión. «En la ciudad había mucha vivienda finalizada que no se vendía. El mercado estaba estancado y esas casas seguían ahí, pero con el paso de los años se han comprado. Veníamos de una situación de exceso de stock de oferta que ahora se ha vendido o está en régimen de alquiler. El mercado se ha disparado en la obra nueva y ahora las viviendas vacías son las mismas de entonces, porque es un stock que se ha quedado deteriorado y que ya no se demanda», remarca Ruiz de Gauna.

En la ciudad, según explica Blanco, la mayoría de las viviendas de nueva construcción se están vendiendo ahora en entornos que apenas comenzaban a tener vida cuando el INE realizó el anterior informe, que corresponde con 2011. «Sobre todo se está vendiendo en la zona de Villa de Prado, el Camino viejo de Simancas, Puente Jardín y la zona del alfoz. Además, el centro vuelve a ser un refugio y hay bastante demanda tanto de obra nueva como de segunda mano», afirma. Según otro estudio de Tecnocasa, los jóvenes se decantaban por comprar en los alrededores de la ciudad, concretamente en Arroyo de la Encomienda y en Laguna de Duero, donde el grupo de edad que más ha comprado vivienda en 2023 corresponde con personas de entre 25 y 44 años.

Una de las novedades de la estadística elaborada por el Instituto Nacional de Estadística reside en la metodología implementada. El último estudio, que se realizó hace diez años, se constituía mediante la información que recogía el agente censal que visitaba el edificio. Ahora, la metodología ha cambiado por completo y el INE realiza su estudio a través del consumo eléctrico que se hace en los hogares. De esta forma, ahora se contabiliza como vivienda vacía aquella que no disponga de un contrato de suministro eléctrico o cuyo consumo total registrado en el año precedente sea menor al que tendría una vivienda media en el mismo municipio durante 15 días. «Es un método más acertado, ya que trabajas de forma directa con viviendas que se están utilizando», remarca Jolín. Por su parte, Ruiz de Gauna comenta que el cambio en el estudio complica las comparaciones respecto al resto de años. «Son factores muy diferenciados y en datos con esta diferencia en el tiempo las series se rompen», analiza.