Hasta 100.000 euros de diferencia en la compra de vivienda nueva en Valladolid

Uno de los primeros datos que se desprende del estudio es que el metro cuadrado más caro de la ciudad, referido a obra nueva, es el entorno de El Peral-Covaresa y Parque Alameda. En esta zona, el coste medio de las viviendas plurifamiliares es de 2.311 euros por metro cuadrado. La promoción más cara de la capital vallisoletana -Nolita Fase II- también se encuentra en esta zona y las viviendas que se ofertan alcanzan de media los 2.685 euros por metro cuadrado. En el caso contrario, la zona más barata es Los Santos Pilarica y Viveros. Aquí, el precio en estos términos oscila entre un mínimo de 1.514 euros y un máximo de 2.104 euros por metro cuadrado. La media se sitúa en 1.656 euros por metro cuadrado. No obstante, la promoción de viviendas más barata de la ciudad se encuentra en Delicias, donde la promoción Atlanthic se establece en los 1.382 euros por metro cuadrado.

Desde la inmobiliaria responsable del estudio explican que de la vivienda que se vende al año en Valladolid, entre el 55% y el 60% corresponde con ventas de nueva obra. «La subida de los tipos de interés ha bajado el ritmo de venta durante los últimos meses, pero la oferta de vivienda y demanda en la ciudad está acompasada», concretan.

En precios totales de vivienda, con garaje y trastero incluidos, la zona más cara de la ciudad es la del puente de Hispanoamérica, donde el precio medio es de 280.533 euros. Es aquí donde se encuentra la promoción más cara de la ciudad, con un precio medio de 354.825 euros. En Delicias se encuentran las viviendas más baratas, con un precio medio de 174.145 euros. También es el barrio donde las nuevas casas cuentan con la menor superficie. «En la ciudad hay una gran demanda y oferta de vivienda de obra nueva. Para una población como la que tiene Valladolid es bastante, incluso el suelo finalista se está agotando. No hay nuevos planes y la reserva de terreno para construir se reduce. Hay dificultad para encontrar suelo para edificar», explica Juan Luis Blanco, de Vallenova.

El precio de cada vivienda se calcula luego en función de la superficie total de cada residencia. En estos parámetros, la zona en la que las viviendas son más pequeñas es Delicias, donde de media tienen una superficie de 97 metros cuadrados. Las promociones más amplias de Valladolid están en la zona de la Ciudad de la Comunicación, donde la superficie media construida se establece en los 131 metros cuadrados. No obstante, la promoción de obra nueva más grande se encuentra en la zona del puente de Hispanoamérica y tiene una superficie de 147 metros cuadrados. El número de viviendas que dispone cada promoción es otro de los aspectos recogidos en el estudio de mercado. En total hay en la ciudad de Valladolid 2.892 viviendas dentro de estas promociones de obra nueva. La mayoría de ellas, el 14% (416), se ubican en la zona de El Peral-Covaresa y Parque Alameda, que también es el lugar donde se encuentra el mayor número de promociones de la ciudad, nueve. Mientras, es el entorno de Delicias y del Río Hortega el que menos reúne, tanto en número de viviendas totales -117-, como en el de promociones, donde apenas se alcanzan las tres. Misma cantidad que el entorno de Arca Real y el Pinar de Jalón.

A fecha de mayo de 2023, último registro facilitado por la inmobiliaria, en la ciudad se habían vendido 2.090 viviendas de obra nueva. La mayoría de ellas estaban ofertadas en el entorno de Los Santo Pilarica y Viveros, que además es la zona de la capital donde el precio del metro cuadrado es más barato. Según los mismos datos, solo quedarían tres viviendas que buscan dueño en esta zona, mientras que es el entorno de Arca Real y Pinar de Jalón donde quedan más hogares por vender, un total de 126 para 92 que ya se han vendido.

«El mercado está saneado, se ha pecado de exceso en la oferta, pero se está absorbiendo. La demanda responde bien, se pensaba que el mercado se iba a secar, pero ha sido al contrario. Además, hay un cliente heterogéneo, centrado sobre todo en el tramo de entre 35 y 45 años», explica Sergio Ruiz de Gauna, de Ker 2.000. El gerente de la inmobiliaria concreta que, además de las zonas más dinámicas de la ciudad en cuanto a vivienda de nueva construcción, también existe un mercado en el centro de Valladolid de inmuebles rehabilitados. Proyectos como el del Palacio de los Miranda o el más actual en la calle Estación. Ambos transformados viviendas de lujo.

A pesar de la gran cantidad de oferta existente en Valladolid, tanto en las propias inmobiliarias como en los portales web, las entidades consultadas coinciden en señalar que los clientes fijan su atención en las nuevas promociones por las instalaciones que acompañan estas viviendas. «La pandemia cambió las promociones. Las terrazas, un despacho para teletrabajar y viviendas más grandes son ahora lo más demandado. Unas características que no se suelen cumplir en las viviendas más antiguas», concluye Blanco.

El estudio recoge nueve zonas diferentes de Valladolid donde existe mercado de obra nueva de casas plurifamiliares, es decir, donde vive más de una familia, como ocurre en pisos y apartamentos. En este sentido, se recogen nueve entornos de la ciudad en esta situación. Parquesol, Ciudad de la Comunicación, Villa del Prado, El Peral-Covaresa y Parque Alameda, Puente de Hispanoamérica, carretera de Burgos, Los Santos Pilarica-Viveros, Arca Real-Pinar de Jalón y Delicias. Los precios varían entre las diferentes zonas, si bien el precio medio en conjunto se establece en los 231.789,78 euros.

Después del entorno del puente de la Hispanidad, donde las promociones se concentran en el Callejón de la Alcoholera con un coste medio de 280.533 euros, la segunda zona más cara corresponde con el entorno de Villa del Prado, con un coste medio de 269.968 euros, seguido de Covaresa, con 263.978 euros. Después se encuentra Parquesol, con un precio medio de 260.859 euros; Ciudad de la Comunicación, con 255.606 euros; carretera de Burgos, con 236.198,20 ; Arca Real y Pinar de Jalón, con 212.774,25 euros; Los Santos Pilarica-Viveros, con 186.037,32 euros y Delicias, donde el precio medio es de 174.145,83 euros.

Un mes más, Valladolid se mantiene como el territorio de Castilla y León con el precio de vivienda más caro, independientemente de si es obra nueva o no. Según los datos facilitados por el portal pisos.com, el precio medio en julio en la provincia fue de 1.449 euros el metro cuadrado. Durante el último mes, el precio en Valladolid disminuyó en un 0,95%, mientras que en términos anuales el coste de la vivienda se ha reducido en el 0,32%. En Castilla y León, el precio de la vivienda aumentó un 2,41% durante el último año para alcanzar un coste medio de 1.198 euros por metro cuadrado.

Respecto a junio, el precio de la vivienda en la comunidad se redujo un 0,04%, según la información facilitada por el portal inmobiliario en su informe mensual. «A pesar de que el mercado inmobiliario atraviesa un momento de enfriamiento, los precios mantienen un crecimiento suave. De aquí a finales de año debemos estar pendientes de los próximos movimientos del Banco Central Europeo en materia de tipos de interés», indica el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.