El Real Sitio es el municipio más caro de la región para comprar una casa

De hecho, y a tenor de los datos recabados por el portal inmobiliario especializado Pisos.com, si únicamente se sitúa el foco de la comparación en el último mes de 2022, la variación mensual en la compraventa de vivienda en la provincia se sitúa en el 1,75%, lo que quiere decir que es el segundo territorio de toda España donde más acusada fue la bajada del precio del metro cuadrado en ese periodo de noviembre a diciembre.

Hay varias perspectivas, y otras tantas lecturas, en el retrato que hace Pisos.com al mercado inmobiliario en el momento de sustituir el pasado 2022 por el presente 2023 que empieza a gatear. Una de esas fotos pone de relieve no existe una evolución uniforme en el coste de las transacciones. Es decir, hay zonas de la provincia, las que menos, que despidieron el ejercicio anterior con la vivienda más barata; y otras que, por el contrario, han iniciado este curso montadas en una tendencia ascendente. Los comportamientos, pues, son distintos.

El citado portal inmobiliario pone de manifiesto estas diferencias. En la provincia, tiene en cuenta nueve mercados locales, incluido el de la capital. Tres acabaron el año con descensos anuales en el precio del metro cuadrado.

El más acusado es el registrado en Cuéllar, ya que en diciembre la bajada de la curva se quedó en un 14,36%. Sin embargo, los 588 euros por metro cuadrado que se pagan de media por la compra de una casa no es el desembolso más bajo que afrontan los futuros adquirientes de una vivienda en propiedad. En Nava de la Asunción, donde la caída al final del curso fue mucho más tenue, en concreto de un 0,66% en la comparación anual, la demanda pagaba en el último mes de 2022 una media de 573 euros por metro cuadrado.

El tercer mercado local que despidió el ejercicio en negativo es Carbonero el Mayor, con un abaratamiento del 10,64% en el cómputo global de los doce meses, entre enero y diciembre y un coste medio de 715 euros el metro cuadrado en venta.

En el extremo opuesto hay dos localidades que se caracterizan por ser segundas residencias de una población flotante, mayoritariamente madrileña. Una es el Real Sitio de San Ildefonso. Los números recogidos por Pisos.com concluyen que este municipio segoviano se encaramó a lo más alto del escalafón no solo provincial, sino también autonómico, al finalizar el reciente mes de diciembre. Es el lugar de la comunidad autónoma donde más caro resultaba comprar una casa al acabar 2022. En concreto, el informe eleva el precio del metro cuadrado a 1.882 euros, 17 más que lo que se desemboslaba en septiembre.

Que sea el municipio de la región donde más se paga por comprar un piso no quiere decir que a lo largo del ejercicio pasado el desembolso necesario para los potenciales nuevos propietarios se desbocara al alza. La evolución anual no ha sido demasiado elevada, en comparación con otros mercados dentro de la provincia o del conjunto de Castilla y León. La diferencia entre meterse en la compra de una vivienda en el Real Sitio en enero del año pasado y en diciembre era de 0,77% más caro al acabar el curso; si bien en el ecuador el aumento del precio acumulado rozaba el 7%.

La otra localidad segoviana que sobresale por el comportamiento de su parque inmobiliario es El Espinar, que coincide con el Real Sitio en ser un foco de atracción de segundas residencias, un efecto que ha crecido a raíz de la pandemia del coronavirus y las consecuencias sobre las preferencias de quienes buscan una casa. La vida en entornos más conectados con la naturaleza, la opción de teletrabajar o la predilección de las familias por morar en viviendas con jardín, patios o piscinas para aliviar el enclaustramiento de un hipotético confinamiento se anteponen en la lista de requisitos de la demanda.

Ahora, según matiza el director de Estudios de Pisos.com, Ferrán Font, los futuros titulares retornan a las grandes urbes y vuelven a buscar moradas que reúnan requisitos más habituales antes de la covid, como el precio, la ubicación o si hay que hacer más o menos obra para entrar vivir.

La población empadronada en El Espinar ha crecido en los últimos dos años impulsada por los asentamientos definitivos de madrileños que encuentran en la localidad serrana esas motivaciones de habitabilidad, amén de la cercanía y las buenas comunicaciones con la capital de España y la Comunidad vecina.

Las leyes no escritas de los mercados indican que si la demanda se incrementa, los precios suelen tender a subir, sobre todo si la oferta no es capaz de absorber el potencial comprador. En El Espinar, el pasado diciembre un futuro propietario tenía que pagar, de media, 1.301 euros por metro cuadrado. Este desembolso es un 9,24% mayor que el que se tenía que hacer en septiembre, lo que aupaba al mercado inmobiliario espinariego como el octavo que más se había encarecido en el último trimestre del año que se acaba de despedir.

Sin embargo, el trazado de la curva es aún más ascendente si la referencia temporal de la comparación se retrotrae al ecuador de 2022. Según el informe elaborado por el portal Pisos.com, entre julio y diciembre, la compra de una casa en El Espinar se encareció por encima del 19,25%.

Es la localidad española en la Península Ibérica donde más creció el precio en la compraventa de vivienda en el último semestre. Granadilla, en Santa Cruz de Tenerife, con una subida del 19,37%, y Santanyí, en Islas Baleares, también con un 19,25%, comparten con El Espinar las subidas más acusadas experimentadas en la segunda mitad de 2022.

La capital segoviana sigue la estela del Real Sitio de San Ildefonso en cuanto a que su parque inmobiliario es el segundo más caro de la provincia. Las cantidades medias están más cerca de las máximas marcadas por el municipio granjeño que a las que ha ascendido el mercado espinariego. A fecha de diciembre, el estudio de Pisos.com concretaba un montante medio a pagar por metro cuadrado en la ciudad del Acueducto de 1.779 euros, un 6,30% más que a lo que estaba doce meses antes. En el último trimestre del pasado curso, el encarecimiento ha sido del 3%, añade el portal especializado.

Según la disección que hace de estos datos el director de Estudios de Pisos.com, el mercado inmobiliario ha izado el telón de 2023 inmerso en «el cambio de paradigma» que se produjo aproximadamente a mitad del año anterior, un punto de inflexión que empezó a su vez a variar el comportamiento de los potenciales compradores de una vivienda y a modificar las condiciones de la oferta y el acceso a un casa en propiedad.

Ese tránsito comenzó a fraguarse en abril de 2022, cuando el euríbor creció y pasó a calcularse en términos positivos por primera vez en esos años. La transformación del panorama se consolidó en el sector a mediados del ejercicio, avanza en su análisis Ferrán Font.

Durante aproximadamente un año y medio, desde el estallido de la alerta sanitaria, la covid propició un menor gasto generalizado y, por tanto, un mayor poder adquisitivo de los hogares, que redujeron e incluso suprimieron algunos desembolsos al ritmo que marcaban las restricciones que se impusieron.

Con la paulatina normalización de la situación epidemiológica y la pandemia aún presente pero tocando retirada, también se recuperaron constantes en la actividad económica durante buena parte de 2021, una mejoría que continuó en 2022 hasta que la subida de los tipos de interés; la escalada tarifaria del combustible y, por ende, del coste de algunos materiales primordiales en la construcción, y todo ello unido a una inflación galopante, han obligado a dar un volantazo en la ruta financiera que se marca cada hogar. Y, por supuesto, la compraventa de casas también se ha visto afectada por la alineación de circunstancias que dibujan una coyuntura diferente a la que enmarcó el inicio del curso pasado.