Derecho e ideología en la vivienda

Así sucedió con el mercado de la vivienda, convertida en producto financiero, y los riesgos inmobiliarios condujeron a la crisis financiera de 2008 aunque, bajo políticas de austeridad, su corrección volvió a favorecer a sus inductores. Los fondos siempre ganan, pues la capacidad de maniobra de algunos supera al PIB de importantes naciones. La hecatombe inmobiliaria de 2008-2016 mostró que el Derecho a la Vivienda exige una respuesta y, aunque tuvo importantes dificultades, nuestro parque inmobiliario participa de una escala global con fuerte presencia de inversiones extranjeras.

España tiene un importante parque de viviendas (25,8 millones), pero mal distribuido y en régimen de propiedad mayoritariamente. El drama de los desahucios mostró la necesidad de potenciar el mercado de alquiler, pues la oferta pública es testimonial (1,54%) y precisa de un refuerzo determinante, creando un fondo social de vivienda. Por su trascendencia el problema merece respuesta con el mayor respaldo político posible. Técnicamente, puede lograrse con Planes Nacionales de Vivienda que manejen recursos importantes, desconocidos hasta ahora, pero posibles con los fondos 'Next Generation' del Pacto Verde Europeo, a desarrollar hasta 2027.

La vivienda no sólo es un Derecho Constitucional, además tiene un alcance determinante sobre un sector clave de la economía: la edificación, que supone el 8% del PIB pero debería incrementarse. El objetivo sería alcanzar algo no logrado todavía: reenganchar ampliamente a los agentes privados en políticas de Rehabilitación y Regeneración Urbana, que son algo más que mejorar la eficiencia energética de los edificios, aislando fachadas y cubiertas.

Pero el Gobierno no busca una Ley 'técnica' de Vivienda, es una Ley del Derecho a la Vivienda y esa invocación trasciende de aspectos jurídicos, pues el anteproyecto de Ley toma posiciones en aspectos ideológicos, que pueden ser objeto de conflicto constitucional, según la costumbre habitual desde hace algún tiempo. Así surge el primer conflicto, pues el Gobierno Central, «tras oír» a las comunidades autónomas en una Conferencia Sectorial, aprobará los 'Planes Estatales en Materia de Vivienda y Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas'; así sortea la competencia de las comunidades en materia de Vivienda, invocando sus competencias básicas, y se abre la reclamación de anticonstitucionalidad.

Limitar el precio de los alquileres al 30% de los ingresos del inquilino, incluyendo gastos comunitarios y servicios, plantea un escenario predominante de unos 300€/mes. Es una idea bondadosa, pero lejos de la realidad y conflictiva con los derechos del propietario, bajo la invocación de la «función social de la vivienda», y con indudable dificultad de aplicación. Parece que la excepcionalidad del RD 11/2020 de medidas contra la covid-19 (rebaja del 50% de alquiler), pasa a ser definitiva y se equiparan compromisos y objetivos de empresas o entidades públicas de vivienda, con los de la promoción privada o 'grandes tenedores'.

Así se considera a los propietarios que disponen de más de 1.500 m² o diez inmuebles urbanos de uso residencial, aunque no se matiza si es en una misma zona, ciudad o territorio. Para aplicar estas limitaciones se delimitarán 'Zonas de Mercado Inmobiliario Tensionado', con duración de tres años, prorrogables anualmente. Esas intervenciones pueden parecer deseables, pero la discrecionalidad subyace como riesgo. Tampoco debe olvidarse la transparencia hipotecaria de entidades financieras.

Se mantienen los conceptos de vivienda protegida y social, siendo ésta la promovida por Administraciones sobre suelo público. Para facilitar la formación del patrimonio público de vivienda, se consideran como equipamiento las viviendas sociales y se permite su edificación sobre parcelas de equipamiento, una novedad que altera el modelo urbanístico vigente, donde las parcelas de equipamiento se definen en función del uso residencial (el 80% del suelo urbano) y aumentará la densidad de viviendas y su edificabilidad. Las «viviendas asequibles incentivadas» pueden ser una propuesta de interés, por la inmediatez de su operatividad, pero dependerá de los fondos asignados.

La Ley es voluntarista, sin ninguna estimación del impacto económico de su desarrollo, ni del alcance del fondo social de viviendas. Lo que sí queda clara es la delegación en entidades sin ánimo de lucro (cooperativas y tercer sector) del desarrollo y gestión del patrimonio público de suelo; el tiempo dirá si tienen capacidad operativa para ello. Crear el deseable fondo social de viviendas requiere coordinación de las Administraciones y recursos, pero la voluntad ideológica de la Ley da pie a fricciones en el Gobierno y con el Consejo General del Poder Judicial, de momento; un peculiar «jardín para la vivienda».