¿Por qué hay tanta diferencia de precio entre las capitales de Castilla y León?

Pese a que la vivienda en venta se rebajó en diciembre 2020 casi un -2,87% en Salamanca, esta ciudad volvió a posicionarse como la más cara de las capitales de Castilla y León: 1.788 euros por metro cuadrado, según el informe anual de precios de venta de pisos.com.

Le sigue Segovia, con una media de 1.680 euros por metro cuadrado, y la única capital en la que el precio experimentó una subida durante los últimos doce meses, del 3,16%. A continuación, a la par, Burgos y Valladolid, con un precio medio de 1.610 euros por metro cuadrado, con bajadas interanuales del -1,89% y el -1,21%, respectivamente.

En el otro extremo se sitúa Ávila, la capital castellanoleonesa más económica a la hora de comprar casa: 1.010 euros por metro cuadrado. Junto con Ávila, Zamora (1.163 €/m²) y Soria (1.269 €/m²) son las otras dos capitales de la región en las que adquirir un inmueble resulta más barato.

Pese a que solo Salamanca supera en precios a la media nacional (1.719 euros por metro cuadrado), la consecuencia es una abrumadora diferencia de precios. Comprar una casa en Salamanca es un 77% más caro que hacerlo en la ciudad de Ávila.

¿Cuáles son las razones por las que se produce esta diferencia de precios entre capitales que incluso, en ocasiones, podrían parecer compartir características similares?

Esa misma pregunta se han hecho profesionales del ámbito de la economía y la estadística, que han intentado hallar los factores -e incluso los porcentajes en que influye cada uno-, que explican la diferencia de precios en municipios de una misma región o provincia, así como las causas demográficas, sociales y económicas que influyen en esta divergencia de precios.

Uno de estos motivos, fácilmente comprensible, es el nivel de renta y el sueldo medio de la población. El salario medio anual en las provincias de Castilla y León, según los datos de la Agencia Tributaria de 2019, oscila entre los 21.380 euros de Valladolid y los 17.383 de Zamora. A Zamora le sigue, como la provincia castellanoleonesa con los sueldos más bajos, Ávila (17.506 euros al año). En el otro extremo, Burgos es otra de las provincias en la que mayores sueldos perciben sus habitantes (21.016 euros anuales).

Ligada a los salarios se encuentra la tasa de actividad de la población. De este modo, Zamora, además de ser la provincia con los salarios más bajos, es la segunda con un menor porcentaje de población mayor de 16 años activa (el 51,09% del total), solo por detrás de León (50,75%).

Pero, en el caso de la provincia zamorana, a los motivos económicos se une otro factor demográfico más acentuado que en ninguna: la pérdida de población, y por lo tanto de la demanda. Desde 2008, su capital ha perdido población año tras año, de los 66.672 habitantes de 2008 a los 60.988 de 2020, un 8,5% menos. En esos años, solo León ha perdido un porcentaje similar de población (un 8,2%).

Si la demanda es determinante en el precio, también lo es la oferta. Mientras que en las capitales con la vivienda más económica, Ávila y Zamora, el parque de inmuebles en venta en relación con la población es mayor, en algunas de las más caras, como Valladolid o Segovia, la disponibilidad se reduce a la mitad.

Pero, en el caso de la ciudad de Salamanca, ni la oferta ni la demanda, ni los factores demográficos ni los económicos, explican que sea la capital más cara de la región. Sin embargo, hay otro ranking en el que ocupa el primer lugar: el de ser la que cuenta con un mayor número de viviendas turísticas, 824 en el primer semestre de 2020, según los datos del INE.

El turismo genera, según los especialistas, una mayor demanda de inmuebles por parte de pequeños y grandes inversores, con el fin de obtener rendimientos del alquiler turístico. Y en aquellas zonas en las que el alquiler vacacional se impone, acaba desplazando al alquiler tradicional a barrios más periféricos, con la consecuente subida de los precios.