¿Qué hacemos con las viviendas vacías?

Nadie sabe a ciencia cierta cuántas viviendas vacías hay en España. El último dato del INE, de 2011, hablaba de casi tres millones y medio de inmuebles. Una situación a la que se llega tanto por intereses especulativos de grandes tenedores de vivienda, como por los recelos que genera el alquiler a pequeños propietarios, y para las que tanto en municipios de España como en ciudades europeas se han planteado múltiples medidas.

Lo que a pequeña escala es solo una vivienda deshabitada se convierte en un problema cuando el stock de inmuebles vacíos es lo suficientemente grande para ver reducida la oferta y hacer que aumenten los precios, ante la elasticidad que puede aguantar un bien de primera necesidad como es la vivienda cuando la demanda no es capaz de ver cubiertas sus necesidades.

Para muchos particulares, alquilar un inmueble en propiedad es sinónimo de incertidumbre: tanto por el miedo a sufrir desperfectos en la vivienda como por la posibilidad de que el inquilino se vea incapaz de hacer frente a las mensualidades.

Tanto una situación como la otra, sin embargo, están cubiertas por los seguros de impago de alquiler, cada vez más frecuentes y que hacen frente tanto a los daños originados por los inquilinos como al impago de varias mensualidades. Las agencias de gestión de alquileres, además, ofrecen servicios de selección profesional de inquilinos, lo que reduce las posibles situaciones de morosidad.

Desde el sector público, también se está impulsando la salida al mercado de las viviendas vacías. Así, el Programa de Alquiler de Viviendas en Valladolid (ALVA), desarrollado por la Sociedad Municipal de suelo y vivienda de Valladolid (VIVA) tiene el fin de poner en el mercado viviendas de alquiler a un precio asequible para los inquilinos, pero ofreciendo al mismo tiempo plenas garantías a los propietarios. Estas viviendas tienen una renta que oscila entre los 200 y los 450 euros al mes.

Por un lado, el inquilino reside en una vivienda digna a un precio asequible, mientras que al propietario se le asegura el ingreso puntual de la renta y el abono del 50% en el IBI. Además, el programa se encarga de todo el papeleo referente al contrato y suscribe un seguro de hogar, emite el certificado de eficiencia energética, financia posibles reformas y presta asesoramiento jurídico a ambas partes.

Los grandes tenedores son los que acaparan la mayor parte de la vivienda vacía en España, en manos especialmente de fondos de inversión y de banca privada, con el objetivo de influir en el precio global de los inmuebles, forzar la marcha de los inquilinos para subir los alquileres o esperar a que el aumento de precios permita la venta de viviendas a precios más elevados.

A estos grandes tenedores es a quienes se han enfocado principalmente las distintas iniciativas puestas en marcha desde las comunidades autónomas para fomentar el alquiler de sus viviendas vacías, a la espera de una futura ley de vivienda estatal.

Regiones como Aragón, Canarias, Navarra, Cataluña o la Comunidad Valenciana ya están probando o ultimando algunas de estas medidas, que entre los mecanismos para incentivar el alquiler de inmuebles deshabitados contemplan desde la gestión del alquiler y la garantía de las rentas hasta incentivos fiscales, multas o la expropiación de uso, con un plazo a los propietarios para sacar al mercado los inmuebles que va desde los seis meses a los dos años.

En otros países europeos llevan años aplicando este tipo de medidas para paliar la falta de vivienda y combatir los efectos especulativos del acaparamiento de vivienda vacía. Como en el caso de las iniciativas que están tomando varias regiones españolas, pero con un mayor espíritu coercitivo, distintos gobiernos estatales, regionales y locales de Países Bajos, Alemania, Francia o Reino Unido emplean herramientas que van desde las multas y tasas hasta el alquiler forzoso o la expropiación.

En Francia, los ayuntamientos de más de 200.000 habitantes conceden un plazo de dos meses a los propietarios de viviendas vacías para arrendarlas antes de imponer tasas progresivas, que aumentan cuantos más meses permanezcan sin ocupar; en Hamburgo, el plazo es de cuatro meses antes de proceder a la expropiación, y en Holanda se permite a los propietarios de viviendas vacías un plazo de un año para ponerlas en alquiler.

En el caso de Holanda, además, la ocupación está permitida en el caso de las viviendas que una vez transcurrido ese plazo de un año no han sido alquiladas, y el propietario tiene que probar que el inmueble no volverá a permanecer deshabitado para recuperar su uso.

En ciudades como París y Londres se recurre también a multas sobre las viviendas vacías que consisten en el pago de un porcentaje del precio de mercado del mismo, que en París es del 60% de su valor y en Londres del 100% hasta el quinto año en que permanezca deshabitada, del 200% del quinto al décimo año y del 300% del décimo año en adelante.