¿Qué es más barato: comprar una casa o construirla tú mismo?

Con tres dormitorios, dos baños, piscina y zona de barbacoa… Soñar es gratis. Pero lo cierto es que, comprar la casa ideal implica un desembolso considerable. Sin embargo, el precio no es la única cuestión que puede limitar las ansias de convertirnos en propietarios de la casa soñada. La oferta disponible o las propias características de los inmuebles en cuestión son otros factores que condicionarán la tarea.

Tanto es así que, frente a la compra tradicional, hay quienes apuestan por la autopromoción. Según los expertos, esta modalidad ha experimentado un crecimiento importante, sobre todo, desde que la pandemia disparase el interés de los consumidores por las viviendas unifamiliares y con espacios al aire libre. Ambas fórmulas tienen sus ventajas e inconvenientes y, aunque hay quienes apuntan a que la construcción particular supone cerca de un 30% de ahorro en el precio -dado que se ahorra el beneficio del promotor-, lo cierto es que buena parte de la inversión final depende de las exigencias del futuro propietario quien, en muchos casos, invierte ese margen en mejores calidades, más superficie construida, etc.

Si hablamos de precios, la vivienda de segunda mano se situó el pasado mes de febrero en los 1.887 €/m2 de media en España. Los datos del último informe mensual de precios de venta de pisos.com muestran un incremento interanual del 3,79% en el conjunto del suelo patrio, una tendencia que, lejos de estancarse, se mantendrá durante 2022 según vaticinan los expertos. A tenor de estas cifras, una casa de 90 metros cuadrados rondaría, de media, los 170.000 euros.

Sin embargo, cuestiones como la localización, los materiales, la orientación o el estado de la vivienda en cuestión pueden suponer notables diferencias. De hecho, en Castilla y León (1.163 €/m2) ninguna de sus nueve provincias alcanza los precios que marca la media nacional, siendo Ávila (835 €/m2) la más económica en materia de inversión inmobiliaria y Valladolid (1.396 €/m2) la más cara. Solo los precios del mercado inmobiliario de Segovia (3,65%) crecen al ritmo que lo hace la media nacional, superado eso sí, por Soria (5,74%). En otras provincias como Zamora, el descenso interanual se sitúa en el -4,28%, seguida por Palencia (-2,17%) o Salamanca (-1,22%).

Más allá de los precios, la personalización que permite la autopromoción es una de las ventajas que muchos de sus defensores señalan, aunque también tiene sus limitaciones. La primera y más importante tiene que ver con la localización del terreno. No es solo que cada parcela cuente con una superficie máxima edificable marcada, generalmente, por los ayuntamientos. A la hora de buscar el emplazamiento ideal, la disponibilidad de terreno libre para construir suele ser limitada en entornos urbanos, desplazando así a este tipo de construcciones hacia la periferia o municipios próximos a las grandes ciudades, cuestión esta que afecta directamente al precio del suelo.

Distinto es hablar de diseño. Construir una casa desde cero permite intervenir en todas las fases de su construcción o, lo que es lo mismo, ser parte de esa materialización de la casa soñada. La cuestión implica, eso sí, la responsabilidad de tener que estar pendiente de aspectos que, en una vivienda ya construida, te puedes ahorrar. En estos casos, lo más parecido a esa adaptación del diseño sería emprender una reforma lo que, en la práctica, supondría igualmente un incremento en el precio.

Si estás decidido a construir tu hogar tú mismo hay otros aspectos que debes valorar. Además de la compra del terreno, la contratación del arquitecto responsable del proyecto es fundamental. En este capítulo los costes pueden variar considerablemente, aunque dentro de tus posibilidades, conviene quedarse con aquel estudio cuyos proyectos y referencias se acerquen a lo que estás buscando.

Tras la elaboración del anteproyecto tendrás que contar con un proyecto básico que será, junto a otros documentos, lo que te permita solicitar la licencia de obras, así como pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que, por lo general, suele rondar el 4% del presupuesto estimado en el proyecto básico. El capítulo tributario se completará con el IVA que, para una vivienda autopromovida, se sitúa en el 10%.

En todo caso, mientras recibes la autorización para emprender la construcción deberás perfilar todos los detalles de la misma en el proyecto definitivo y, una vez tengas luz verde de la administración, empezar las obras con la constructora. El arquitecto será quien dirija las actuaciones, aunque tendrás que estar pendiente para que todo salga según lo previsto en el plazo acordado que, por lo general, ronda los doce meses.

Si tienes dudas, analizar aspectos como la localización, los tiempos o las posibilidades de intervenir en el diseño puede ayudarte a disiparlas y es que, en cuestión de precios, lo cierto es que, en muchos casos, el ahorro que supone la autopromoción se traduce en una inversión en mejores calidades o un incremento del coste del día a día.

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