Alquiler residencial vs. alquiler turístico en Valladolid: ¿Qué me conviene más?

Hablar de Valladolid es hablar de un territorio que derrocha historia y cultura por los cuatro puntos cardinales. Pero también es hablar gastronomía con nombre propio, de una de las regiones vinícolas más prestigiosas de España, de un territorio donde la naturaleza y los paisajes son perfectos para desconectar, pero también para echar raíces, por lo que la idea de comprar para alquilar puede resultar de lo más interesante para los pequeños inversores.

Solo en el mes de junio, el precio por metro cuadrado se situó en los 6,62 euros haciendo de Valladolid, la provincia castellanoleonesa más cara para alquilar una vivienda, por delante de Salamanca (6,12 €/m2) o Burgos (5,15 €/m2). Sin embargo, es en esta última donde más se han revalorizado los precios del alquiler en el último año: un 13,19% frente al 1,93% que lo han hecho en Valladolid. Con todo, la evolución es positiva, a diferencia de la del mercado del arrendamiento en Palencia (3,62 €/m2), Soria (3,79 €/m2) o Segovia (4,85 €/m2), donde los precios han caído un -7,89%, -4,05% y -2,81% respectivamente.

Los datos del informe semestral de precios de pisos.com indican además que, en materia de compraventa, el valor del metro cuadrado en Valladolid (1.463 €/m2) ha aumentado un 1,56%. Pese a ser un crecimiento alejado del 10,16%, el 9,02% o el 4,50% registrado en provincias como Soria (1.083 €/m2), Ávila (935 €/m2) o Burgos (1.291 €/m2); la provincia vallisoletana se sitúa a la cabeza en términos de rentabilidad bruta del alquiler. En base a los datos del portal inmobiliario, la misma ascendió al 5,4% en junio, un porcentaje solo superado por el 5,52% de Salamanca.

En clave nacional, el director de Estudios de pisos.com Ferran Font, admite que «la oferta cada vez es más limitada, lo que dispara los precios y convierte la búsqueda de alquiler en una carrera muy competitiva». No obstante, en relación a las «condiciones leoninas» que algunos propietarios exigen por viviendas de dudosa calidad Font advierte: «Comprar para alquilar es un negocio redondo y querer obtener una atractiva rentabilidad es legítimo, pero no hay que cruzar ciertas líneas rojas».

En según qué territorios, la rentabilidad del alquiler turístico puede convertir esta alternativa al arrendamiento tradicional en una opción más interesante para los propietarios. ¿A su favor? Mayor disponibilidad del alojamiento, menos riesgos para propietario y propiedad, ingresos atractivos… Aunque para que esta resulte la opción más conveniente la tasa de ocupación es clave.

Según la Encuesta de ocupación de Apartamentos Turísticos elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, la tasa de ocupación media a lo largo de 2022 en Valladolid alcanzó el 51,7%. Para conocer cuándo resultaría más interesante el alquiler turístico que el residencial deberíamos conocer cuántas noches al mes sería necesario tener alquilada la propiedad. A priori basta con calcular los ingresos reales de la propiedad descontando a la renta mensual los gastos que no corresponden al inquilino. Teniendo en cuenta los datos de pisos.com, en el caso de una vivienda de 90 metros cuadrados en Valladolid serían 595 euros mensuales. Si tomamos como referencia, por ejemplo, unos gastos de 75 euros, los ingresos por alquiler se reducirían a 520 euros al mes en concepto de renta.

A continuación, tendríamos que dividir esta cantidad entre el precio medio del alquiler turístico. Según el portal especializado Likibu, el valor en este caso ascendería a los 61 euros por noche. De este modo, sería necesario tener alquilada la vivienda un mínimo de nueve días al mes para que resultase más interesante esta fórmula que el arrendamiento tradicional.

Y no solo eso. La fiscalidad también difiere en función del tipo de alquiler del que estemos hablando siendo, a priori, el alquiler turístico la opción más desfavorecida teniendo que tributar por el IVA y el IRPF. En el caso del alquiler residencial, la nueva Ley de Vivienda incluye novedades en forma de bonificaciones que pueden terminar de inclinar la balanza hacia el arrendamiento residencial.

En este sentido, cabe la posibilidad de beneficiarse de una bonificación que puede alcanzar el 90% para viviendas ubicadas en zonas tensionadas que se alquilen con un precio, al menos, un 5% más barato que la media de la zona. También podrían aplicarse descuentos del 70% para el alquiler por primera vez a jóvenes de hasta 35 años en zonas tensionadas, o del 60% cuando se realicen obras de rehabilitación. La norma, en todo caso, también prevé recargos en el IBI para viviendas de uso residencial desocupadas durante más de dos años y cuando el propietario tenga al menos otras tres propiedades de uso residencial.