Quién paga qué, el inquilino o el casero

Una fuente habitual de conflicto entre inquilinos y propietarios de un inmueble deriva de a quién corresponde hacer frente a los costes de determinados conceptos o reparaciones más habituales. La resolución vendrá determinada, en ocasiones, por el propio contrato de arrendamiento, pero en otras el documento pactado no lo deja establecido, y es ahí precisamente donde pueden surgir las discrepancias. Lo que sigue es un análisis para ayudar a aclarar las polémicas más frecuentes, elaborado a partir de las recomendaciones al efecto de la empresa de especializada en la gestión integral de siniestros y reparaciones Reparalia y de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

El contrato es el documento fundamental en la relación entre inquilino y propietario. Lo que ambas partes pacten en el mismo es lo que cuenta. La ley establece cada vez menos reglas, pero se aplica la norma cuando no se precisa contrato o cuando el mismo no determina a quién corresponde determinados gastos. Salvo que el contrato de alquiler diga lo contrario, los gastos generales se reparten de la siguiente manera:

-El casero paga el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la comunidad, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento, como, por ejemplo, el de la caldera.

-El Inquilino abona todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...) y también la tasa de basura.

Reparaciones del propietario

La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios, sin elevar la renta, para conservar la vivienda «en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Esto incluye:

-Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.

-El mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.

-La conservación y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.

-Sustitución y reparación del termo.

-Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro...).

-Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc) Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio, podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.

Responsabilidad del inquilino

Por su parte, el inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones, facilitando su verificación directa, en el plazo más breve posible. Son su responsabilidad:

-La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono...).

-Cualquier desperfecto derivado del mal uso de la vivienda por su parte.

-Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Reparalia recuerda, al respecto, que, según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien, el propietario y el inquilino pueden llegar a acuerdos diferentes en el contrato.

-Daños en la instalación eléctrica derivada de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).

-El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al casero después, pero debe comunicárselo de forma previa. También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del casero, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.

-De forma inversa, cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de veinte días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

-También correrán a cargo del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Imprevistos

A diario, suelen ocurrir en los hogares pequeños imprevistos o averías. Por ello, los profesionales recomiendan la contratación de seguros o contratos de reparaciones en el hogar que cubran estos imprevistos y evitar así, grandes desembolsos. «Existen servicios de tarifa plana que te aseguran el mantenimiento de las instalaciones de tu hogar. Y cuando tu casa, sea de alquiler o no, presente algún problema de este tipo, tenerlos contratarlos te garantizará la tranquilidad de contar con una solución inmediata y no incurrir en gasto imprevistos», apuntan desde Reparalia.

La OCU recuerda, no obstante, que en torno a las responsabilidades del alquiler pueden surgir todo tipo de cuestiones. Unas más claras (el inquilino será responsable si llega una denuncia por ruido), otras más complicadas (una inundación puede ser culpa del inquilino porque se dejó el agua abierta) y otras, averías en las tuberías del piso o en las de la comunidad. El inquilino sería responsable en el primer caso, el propietario en el segundo y la comunidad en el tercero.