Cómo reclamar los gastos hipotecarios y hasta cuándo se puede hacer

Adquirir una vivienda implica diversos trámites y procesos cuyo precio no siempre se tiene en cuenta. Gastos de notaría, gestoría o las tasas del registro de la propiedad son solo algunos ejemplos que incrementan el precio final. Sin embargo, la normativa afirma que parte de esos gastos deben ser costeados por el banco que gestiona la hipoteca.

Aquellas personas que adquirieron una vivienda antes de 2019 y asumieron todos los gastos derivados del contrato del préstamo hipotecario pueden reclamar esas cantidades, clasificadas como «abusivas» por diversos tribunales, ahora que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha aclarado la controversia sobre los plazos. Dicha institución ha dictaminado que los períodos de plazo comienzan a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento del carácter abusivo de la cláusula contractual.

A finales de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo declaró nulo que el cliente costease todos los gastos hipotecarios. Sin embargo, no concretó el porcentaje que debía asumir cada parte. De esta forma, esto quedó al criterio de las audiencias provinciales. La mayoría de ellas consideró que los bancos deberían pagar la totalidad de los gastos de la operación.

Sin embargo, no fue hasta 2019 cuando el Tribunal Supremo comenzó a definir mediante otra sentencia qué gastos hipotecarios debían ser costeados por el cliente y cuáles por el banco. Tras estos anuncios, el Supremo dio lugar a la posibilidad de aplicar ese modo más equilibrado de costear los gastos, tanto para las hipotecas suscritas a partir de entonces como a que los gastos fueran reclamados por aquellas personas que tuvieron que costearlos por completo anteriormente. Todo esto se recogió de manera oficial en la Ley 5/2019.

Podrán solicitarla todos aquellos que firmaron su hipoteca antes de junio de 2019, momento en que entró en vigor la Ley Hipotecaria de 2019 y esas personas tuvieron que hacerse cargo de los gastos de gestoría, notaría, registro y tasación.

En primer lugar, es necesario recopilar todas las facturas que detallen los gastos a reclamar para, más adelante, dirigirse al departamento de reclamaciones de la entidad bancaria para presentar la queja. A partir de ese momento, el banco tiene un plazo de un mes para responder. Si no se recibe ninguna notificación o si la respuesta del banco no es satisfactoria, se puede recurrir al servicio de reclamaciones del Banco de España.

Además, existe la posibilidad de iniciar un proceso judicial. En este caso, un juez sería el encargado de determinar si las cláusulas son abusivas y, de ser así, el hipotecado podría recuperar las cantidades de dinero que haya pagado de más.

De acuerdo con la normativa vigente, el periodo de prescripción para presentar una reclamación judicial es de cinco años, si bien hubo incertidumbre inicial sobre cuándo comenzaba a contar dicho plazo. Para clarificar esta cuestión, el Tribunal Supremo planteó una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), lo que ha generado diversas interpretaciones desde entonces y, por el momento, sigue en cierto modo sin especificar.

Algunas entidades denegaron las reclamaciones que presentaban los clientes, alegando que ya había vencido el plazo de reclamación. Desde asociaciones de consumidores se argumentó que el lapso de cinco años comenzaba a contar desde el momento en que el Tribunal Supremo determinó que las cláusulas que imponían al consumidor la responsabilidad de pagar todos los gastos del contrato eran abusivas y estableció el criterio para la distribución de dichos gastos, fijando la fecha en el 23 de enero de 2019. De esta forma, el plazo para reclamar hubiera finalizado el 23 de enero de 2024. Sin embargo esto no ha sido así.

Ciertas asociaciones defendieron que este periodo debería prolongarse hasta abril de 2024, dada la paralización de los plazos administrativos durante los tres meses de confinamiento a causa de la pandemia. Por ello, se prolongó el plazo hasta el 14 de abril de 2024.

No obstante, en la actualidad, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha resuelto la controversia y dictaminado que al calcular el período para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario, se debe considerar el momento en que el usuario toma conocimiento de la abusividad de la cláusula que regula los gastos, es decir, desde que cuenta con una sentencia definitiva. Además, se le debe otorgar un tiempo adecuado para preparar y presentar un recurso para hacer valer sus derechos (sin requerir que esté al tanto de la jurisprudencia como un profesional).

Desde Facua creen que esta sentencia «desmonta» los argumentos por los que magistrados españoles consideraban que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios ya había vencido.

Desde portales como 'HelpMyCash' aconsejan a los consumidores interponer la reclamación ya. De esta forma, si el Supremo finalmente decide fijar la caducidad del plazo en el 14 de abril de forma definitiva, quedará constancia que la reclamación se hizo a tiempo.

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