Propietarios hasta la muerte

«La nuda propiedad consiste en ceder la titularidad de la vivienda conservando su uso y disfrute, el usufructo. Es decir, el vendedor continúa viviendo en la casa hasta que fallezca, pero ha recibido el dinero del comprador. Esto es posible porque la legislación española permite escindir la posesión del disfrute de un bien inmobiliario», explica Pedro Serrano, profesor titular de Finanzas de la Universidad Carlos III. Junto con Juan Ángel Lafuente, catedrático de Finanzas en la Universitat Jaume I de Castellón, Serrano ha estudiado en profundidad este producto inmobiliario, que considera «apropiado para complementar rentas durante la jubilación» y que ofrece beneficios tanto para el vendedor, que recibe el dinero inmediatamente, como para el comprador, que adquiere una vivienda a un precio reducido porque no podrá disponer de ella hasta que fallezca el inquilino.

El perfil del vendedor en nuda propiedad responde al de una persona mayor sin familia cercana y que no tiene grandes ahorros porque ha invertido la mayoría de su dinero en una vivienda en propiedad, el llamado «ahorro inmobiliario». «Antes, lo normal era vender o alquilar esa casa e irse a la del pueblo, si se tenía. Pero eso implicaba abandonar el hogar. Ahora se están extendiendo otras opciones, como la hipoteca inversa, la renta vitalicia inmobiliaria o la nuda propiedad. Con la nuda propiedad, el vendedor se beneficia de la escisión que el derecho español hace entre dos conceptos, la titularidad y el uso y disfrute: se queda con el derecho de uso y disfrute y cede la titularidad», agrega Serrano, que cree que este producto «es una vía para que los jubilados puedan mantener su nivel de vida y explotar su ocio y tiempo libre, cuando cada vez se viven más años y con mayor calidad, y en un contexto de dudas sobre el futuro de las pensiones».

«¡Vendido! ¡Vendido! ¿Quiere vender su casa y seguir viviendo en ella? Le invito a merendar y le cuento cómo». El empresario vizcaíno Eduardo Molet se trajo de sus viajes a Estados Unidos el marketing de guerrilla y los eslóganes pegadizos y de Italia y de Francia, la idea de la nuda propiedad. Ahora, su inmobiliaria, Molet Mayores, se ha especializado en este tipo de ventas, que cuenta cada vez con más interesados, pero que a la vez se enfrenta con la mentalidad tradicional de los españoles. «Tenemos mucho apego a nuestra vivienda, eso es algo que viene de los abuelos, que vivían todos en la misma casa. Y además, algunas personas rechazan la nuda propiedad porque no quieren siquiera hablar de la muerte. Pero se están superando muchos prejuicios», apunta Molet. La nuda propiedad se presenta como una opción cada vez más atractiva, dice este inmobiliario, que cuenta con una cartera de más de 100 viviendas para esta venta y que incorpora a su catálogo aproximadamente 20 cada mes.

Sin embargo, en los portales inmobiliarios, continúa habiendo una oferta muy pequeña de nuda propiedad. «No está muy implantada en España», reconoce Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com. «Somos un país de propietarios y se valora mucho la seguridad de tener un piso, algo que está muy presente hasta en la cultura popular, con frases como 'no tener donde caerse muerto'», continúa. Además, este experto recuerda que la burbuja inmobiliaria o estafas como la de Fórum Filatélico «han sembrado dudas sobre cualquier producto financiero o inmobiliario que pueda considerarse novedoso». Según sus estimaciones, unas 1.500 viviendas se vendieron en nuda propiedad en España en 2020, apenas el 3,5% del total de las compraventas de vivienda ese año. Sin embargo, Font opina que la nuda propiedad aporta ventajas tanto para los mayores, «que si no, lo tienen difícil para conseguir ingresos», como para los compradores, «que se benefician de una rentabilidad a largo plazo».

La nuda propiedad también resulta interesante para los padres que quieren «adelantar» la herencia a sus hijos, cuenta María Teresa Barea, decana del Colegio Notarial de Andalucía. A su juicio, «es una opción con todo el sentido económico para los propietarios, que piensan: 'Para que alguien lejano herede el piso, su valor me lo gasto en vida'» y como notaria, apunta a que «se presta una atención especial a la parte que se considera más débil, la persona mayor que vende, a la que se le explica con todo detalle la operación». Aun así, Barea ve aún pocas compraventas en nuda propiedad porque «la mentalidad latina sigue siendo hacer propiedad, conservar la propiedad y transmitir la propiedad».

Los compradores en nuda propiedad tardan en disfrutar de la vivienda, pero a cambio, la han adquirido por debajo de precio de mercado. Pueden obtener una rebaja de entre el 15 y el 50%, dependiendo siempre de la edad del vendedor (cuanto más mayor, menos descuento). En Madrid, la ciudad con más pisos disponibles en nuda propiedad, una casa valorada en 500.000 euros puede venderse por 420.000, si el propietario tiene más de 90 años, o por 250.000, si está en los 70. El comprador de estas viviendas es, habitualmente, «un inversor que busca rentabilidad a medio o a largo plazo», subraya Ferran Font, de pisos.com. Sobre los gastos de la vivienda, salvo que se acuerde lo contrario, el vendedor se hará cargo de los más pequeños y el comprador, de las derramas más grandes.