Solo una de cada diez viviendas vendidas en la región proviene de la época de la burbuja

Están deshabitadas y nadie las compra, aunque no porque tengan fantasma. No lo tienen porque nadie ha muerto en ellas;de hecho, tampoco nadie ha vivido entre sus paredes. Son viviendas a estrenar en las que el cartel de se vende se encuentra ya ajado por el paso del tiempo;bloques de pisos que, eso sí, en muchos casos se encuentran en medio de parajes fantasmales, sin terminar de urbanizar, sin servicios, sin conexiones de transporte o infraestructuras, sin comercio, sin vida.

Castilla y León acumula una bolsa de viviendas nuevas en venta que se resiste a bajar de la barrera de las 35.000 (en España son cerca de 537.000) y que no solo tienen un futuro cada vez más incierto, sino que su mera existencia se ha convertido en un problema para la reactivación del sector de la construcción y del mercado de la compraventa, en un momento en el que las estadísticas comienzan a ofrecer cifras positivas de crecimiento.

Muchos de estos pisos y chalés han cambiado de propietario (que no de habitante) en los últimos años y han pasado de estar en manos de las inmobiliarias a tener como dueños a los bancos, tras los pertinentes procesos de quiebras y embargos. Al decir de los expertos, una parte de ese parque, que cifran en torno al 20%, puede darse por perdido, ya que la recuperación del sector se está sustentando en las (pocas) viviendas de reciente construcción, mejor ubicadas, y en el mercado del alquiler.

El parque de casas recién construidas tocó techo en 2009, cuando el mercado entró en coma por el colapso de la economía. Ese año, España acumulaba casi 650.000 viviendas nuevas sin comprador, de las que unas 42.000 se encontraban en Castilla y León. Desde entonces, el volumen ha ido reduciéndose a un ritmo del 3,6% anual, una tasa minúscula que, de mantenerse, prolongaría el proceso de absorción durante dos décadas.

El año pasado se vendieron en la comunidad autónoma 17.405 viviendas (nuevas, de segunda mano, libres y protegidas). El conjunto de casas nuevas vacías, mientras, bajó de 36.715 a 35.158, es decir, 1.557 menos. El resultado es que menos de una de cada diez viviendas vendidas en el último año en Castilla y León (el 8,9% exactamente) provenía de la época de la burbuja inmobiliaria.

De acuerdo con el informe publicado a finales del mes pasado por el Ministerio de Fomento, el stock de viviendas nuevas sin vender a 31 de diciembre de 2014 era de 535.734 en España y de 35.158 en Castilla y León. Esta última cifra representa el 6,56% del total nacional, superior al peso de la economía regional en el conjunto del país.

Diferencias por provincias

La comparación con la situación que había doce meses atrás revela que la tasa de disminución de la bolsa ha sido inferior en la comunidad que en el agregado de España, concretamente del 4,24% frente al 5%.

El parque de viviendas nuevas en venta ha bajado de manera muy dispar en las provincias de la comunidad. Mientras en Burgos se ha absorbido el 9,34%, hasta quedar situado en 4.732 y en Segovia lo ha hecho el 7,74%, hasta 1.900; en Palencia apenas ha menguado el 0,08%, hasta 2.534 y en Zamora, el 1,81% hasta 2.703. En Valladolid se ha reducido el 3,75%, hasta 6.085;y en Salamanca, el 2,58%, hasta 3.563.

La provincia con mayor cantidad de viviendas en esta situación es León, con 9.150 (el 3,05% menos que un año antes) y la que menos tiene, Segovia. La provincia leonesa es también la que mayor proporción tiene con respecto al parque total de viviendas:suponen el 2,70%. La que menos, también Segovia (1,39%), seguida de Salamanca, con el 1,45%. En Valladolid suponen idéntico porcentaje que en la comunidad (2,02%) y en Palencia, el 2,22%.

El stock acumulado ha disminuido en todas las comunidades autónomas, excepto en Ceuta y Melilla donde, al igual que sucede en Vizcaya el volumen aumentó más del 5%. Pese a lo reducido del ritmo de bajada, este es mayor que el incremento experimentado por las ventas del mercado de vivienda nueva, ya que las 2.741 casas de la región que encontraron comprador en 2014 supusieron el 2,3% más que en el año anterior. En total, el año pasado las ventas ascendieron a 17.405 viviendas, el 26,77% más que en 2013.

Por otro lado, el porcentaje que representan esas viviendas nuevas vacías sobre el parque total de viviendas es similar en Castilla y León (2,02%) y en el conjunto de España (2,10%). La palma en esta clasificación se la llevan La Rioja (4,73%), Castilla-La Mancha (3,57%), Murcia (3,18%) y la C. Valenciana (3,10%).

La tabla de salvación en la que tiene depositadas sus esperanzas el sector para poder dar salida al stock acumulado es la caída de los precios y la mejoría de las condiciones de financiación que ofrecen los bancos. Desde el precio máximo de 1.522 euros por metro cuadrado, alcanzado en el primer trimestre de 2008, el abaratamiento de la vivienda libre ha sido superior al 30%. El año pasado cerró a 1.046 euros y, según Fomento, todavía en ningún trimestre la comparación interanual da como resultado una subida de precio. En 2014, el coste medio de una vivienda libre de nueva construcción se situó en la comunidad autónoma en 122.100 euros, cuando hace ocho años rozaba los 170.000.

Estabilidad en los precios

En cualquier caso, el sector inmobiliario español ha cerrado la primera mitad del año con un «balance positivo» y los fundamentales de la economía apuntan a que esta tendencia se mantendrá en el segundo semestre en un contexto de estabilidad de precios, según aseguraba esta semana el Flash Inmobiliario España de BBVA Research.

El servicio de estudios de la entidad financiera atribuye el 7,9% de incremento registrado en las operaciones de compraventa en los seis primeros meses de 2015 a «la expansión del crédito, favorecido por los bajos tipos de interés, el aumento del empleo y la mejora de la confianza de los consumidores». «En este entorno, la actividad constructora mostró un crecimiento significativo, aunque desde niveles relativamente bajos», insiste BBVA Research, que confía en que «las expectativas macroeconómicas para la segunda parte del año continuarán la recuperación del sector».

«El informe añade que las previsiones a corto y medio plazo no reflejan subidas de tipos de interés «relevantes», por lo que «se espera que la estabilidad del coste de financiación hipotecaria en niveles relativamente bajos continúe jugando a favor de la recuperación del sector inmobiliario».

En cuanto al tema que nos ocupa, el informe de BBVA Research hace hincapié en que en los próximos meses seguirá absorbiéndose el stock de viviendas nuevas, «sobre todo en las principales áreas de actividad económica, «lo que permitirá concluir el año con un crecimiento notable, pero desde niveles relaivamente bajos». «En consecuencia, se espera que el precio continúe estable», añade, para concluir que «el incremento de la demanda en un contexto de reducción del inventario ofertado y de relativa estabilidad financiera favorecerá la paulatina recuperación del precio de los inmuebles».

Según Fomento, el parque total de viviendas de Castilla y León, que en el último año del boom inmobiliario se incrementó en más de 34.500 unidades, el año pasado lo hizo en apenas 3.937, hasta rozar los 1,74 millones. Es un crecimiento del 0,2%, el menor en décadas, otro indicio de que la burbuja se pinchó, pero el aire no ha terminado de salir.

«Creo que sí, que hay pisos que, hoy por hoy, son invendibles», señalaba el viernes en Valladolid el consultor inmobiliario Sergi Verge. «En los tiempos de la sobreconstrucción no se realizaba ninguna previsión de hasta dónde podía llegar la demanda, de si había necesidades, o posibilidad de darles salida porque la experiencia decía que todo se vendía. Pero, ¿que falta hacía construir cientos de pisos en pueblos de cien vecinos? ¿Cómo se vende ahora eso?», reflexiona Verge.