«Comprarse un piso ahora es la forma mas efectiva de dilapidar un capital»

Estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena. Durante cuatro años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero. Es autor del libro 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español. Claves para comprar y alquilar barato'. El lunes, Borja Mateo visita el Aula de Cultura de El Norte de Castilla para hablar sobre si es el momento de comprar una vivienda o alquilarla.

En la solapa de su libro 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español' dice que cuenta «lo que bancos e inmobiliarias saben y nunca confesarán y los métodos que utilizan para que los clientes tomen decisiones beneficiosas para las entidades, pero nefastas para ellos». ¿Puede darnos alguna pista?

El triángulo formado por el Estado, las constructoras/promotoras/inmobiliarias y el sistema financiero mantiene que cualquier momento, independientemente de cuál sea este, es el adecuado para comprarse un piso a pesar de que son conscientes de que eso no es verdad. Para ellos 2003, 2004 ..., 2008, 2009, 2010..., 2012 eran los momentos adecuados para comprarse un piso. Comprarse un piso ahora es de locos. Los números: pisos de primera mano a la venta en España, 1,3 millones; en construcciones, 1,2 millones; en venta de segunda mano 720.000; a los que hay que añadir 2,6 millones de pisos de segunda mano vacíos en grandes centros urbanos. La demanda anual es de un máximo de 200.000 unidades. Con estos datos, que cada uno haga sus cuentas: España tiene pisos para los próximos 15 años.

Cambios por la crisis

Como inversión parece que la vivienda no es lo más apropiado, pero, ¿y quienes necesiten un piso para vivir? ¿Qué hacen?

Comprarse un piso ahora es la forma mas efectiva de dilapidar un capital. La gente bien informada no compra, alquila, deja que los precios continúen bajando, que es lo que va a suceder. Pisos hasta 2015-2016, ni tocar.

El español nunca ha sido muy dado a alquilar, ¿la crisis también puede cambiar esto?

Ya lo está haciendo desde hace varios años. Desde el pico de los precios de los pisos de venta (mediados de 2006) estos ya han bajado el 38%. Desde el pico de los precios en el mercado de alquiler (mediados de 2007) estos ya han bajado el 42% en el conjunto del país. Ambos bajarán aun mucho más, máxime teniendo en cuenta que la tasa de paro permanecerá por encima del 20% hasta el año 2015. El que crea que los precios de los pisos se han estabilizado no entiende las dinámicas de formación de precios. La gente que no vende (ni venderá nunca) su piso a precio de pico lo saca al mercado del alquiler porque, mientras que espera a que los precios suban (esto no sucederá nunca) desea sacarse un rendimiento. Como consecuencia de ello, la oferta de pisos en alquiler aumenta más que la demanda, con lo que sus precios disminuyen. Como los frutos de los pisos (los alquileres) bajan, lo hacen también los precios de los árboles (los pisos). En el grupo de edad de 10 a 24 años hay en España el 38% menos de población que en el de 25 a 3 8: ¿de dónde va a venir la demanda de pisos?

El alquiler

¿En qué ha variado el mercado de los arrendamientos desde aquel que, no hace mucho tiempo, por precio y legislación, era poco atractivo para inquilinos y propietarios?

Sigue sin ser atractivo porque, aunque la ley ha mejorado, el proceso es muy lento como consecuencia de la situación del sistema de justicia del país. Al sistema político, constructores y demás no les interesa que el mercado de alquiler funcione. Si se respetaran los derechos de los caseros y los desahucios por impagos de rentas fueran rápidos, saldrían muchos pisos de los que están vacíos al mercado de alquiler. Como consecuencia de lo mismo bajarían los precios de los arrendamientos y lo harían los de los pisos al ser más barato alquilar que comprar.

Entre el primer trimestre del año 2000 y la 'cima de la burbuja', la escalada de precios de la vivienda fue del 86% en Castilla y León (del 132% en España). La bajada regional desde el primer trimestre de 2008 ha sido del 15% y la nacional, del doble. ¿Hasta que no haya caídas equivalentes a las subidas no se reactivará el mercado?

Permítame que le corrija: las bajadas de los precios de los pisos en Castilla y León se llevan dando desde mediados de 2006 y ya rondan el 36%; con una inflación para el periodo del 13%, esto quiere decir que los precios ya han bajado el 43%. Las bajadas en las grandes capitales de la región llegarán, en términos reales, al 65%-70% y al 80%-85% en pueblos de veraneo. Estamos solo a la mitad del ciclo de bajadas de los precios de los pisos, esto va para largo.

Algunas voces dicen que las bajadas solo seguirán en las urbanizaciones fantasma y en las promociones de la costa porque en los centros de las ciudades se ha tocado fondo. ¿Qué opina al respecto?

Los mismos que han negado la existencia de la burbuja en 2003-2005, que la misma pudiera explotar en 2005-2008, que los precios de los pisos pudieran bajar aunque fuera un poco en 2005-2007, que los pisos bajaban en 2006-2008 son los mismos que dicen que la dinámica de bajada ha tocado a su fin, algo en sí contradictorio. Quien como vendedor, constructor/promotor o inmobiliario diga que los precios de los pisos han dejado de bajar, se están estabilizando o van a subir actúa en comisión de un ilícito penal que es el de fraude.

¿Cómo se puede saber actualmente si el precio que se pide por un piso es atractivo o no?

Como vendedor, inserto publicidad en varios portales de Internet, si en tres meses no he recibido ninguna oferta por el piso, lo bajaría rápidamente. Como comprador potencial, me informaré de a qué precio se puede alquilar el piso por cuya compra me intereso o uno similar. Digamos que el alquiler anual es de 10.000 euros. En grades zonas urbanas no pago mas de 18 veces el arriendo anual (en este caso 180.000 euros) y en zonas de segunda residencia no mas de 10-12,5 veces, es decir, 100.000-125.000 euros. Los pisos cuyos precios parecen hoy un chollo, en unos meses serán considerados muy caros.

Entidades financieras

¿Puede un ciudadano sacar partido de alguna manera de la necesidad que tienen bancos y cajas de aligerar sus carteras inmobiliarias?

Sí, no comprando piso. La mejor compra de pisos es ahora la que no se hace. Lo que hay que hacer es seguir esperando a que los precios bajen aún más. Este es uno de los peores años para comprar y uno de los mejores para vender porque los precios bajarán aún más. Los precios de los pisos que ofrecen los bancos están muy por encima de los del mercado de segunda mano. Los bancos conceden solo financiación para sus pisos; una vez que los mismos son vendidos y que pasan a manos de los particulares y estos desean venderlos, no hay crédito, con lo que han de aplicar entre el 25% y el 30% de descuento y pierden, solo el primer día, el 30% de la inversión realizada. Si es de locos comprarse un piso ahora, mucho más es hacerlo si el mismo es de un banco o caja.

Si Rajoy decidiera (es un suponer, claro) recuperar el Ministerio de Vivienda y le nombrase ministro, ¿qué medidas propondría?

El desmantelamiento dinámico del sector de construcción residencial porque no tiene futuro y mantenerlo con vida nos esta costando demasiado a los españole. Renovación del sistema de justicia con el fin de que el inquilino moroso pudiera ser desahuciado rápidamente, que los bancos reconozcan sus pérdidas, eliminación de todas las ayudas al sector de la construcción residencial, entre otras la desgravación por adquisición de vivienda habitual, que es dinero que va directamente al bolsillo de los constructores.